Art. 1.344. Ao
proprietário do terraço de cobertura incumbem as despesas da sua conservação,
de modo que não haja danos às unidades imobiliárias inferiores.
Coberturaé um tipo especial deapartamento, que por estar localizado
nos últimos andares de umedifício,
costuma ser mais caro e luxuoso, com taxas condominiais etributosmais elevados.
As
coberturas foram desenvolvidas a partir do início doséculo XX, sendo relacionadas à
distribuição da energia elétrica e ao uso doelevador,
que proporcionou um acesso mais rápido aos andares mais altos dos edifícios.
Nadécada de 1920cidades comoNova Iorquecomeçaram a elaborar projetos para
aproveitar os espaços superiores de edifícios com vistas panorâmicas da cidade,
exemplo doPlaza Hotel, que
possuía vista para oCentral Park.
Com o passar dos anos outras localidades incorporaram estas luxuosas áreas em
seus projetos.
Na
arquitetura, o termo cobertura é utilizado para referir-se a uma estrutura
sobre o telhado de um edifício. Normalmente, é um imóvel sem outro igual
naquele edifício, ocupando um espaço de dois ou mais apartamentos em relação
aos outros dos andares inferiores.
Nem todos
os edifícios residenciais possuem cobertura: a maioria possui apenas o telhado,
área não habitável e utilizada apenas para a realização de serviços de
manutenção. Alguns edifícios, entretanto, possuem uma área chamadaterraço, de acesso comum aos
moradores, que pode ser restrito ou não. Em prédios semelevadores, o apartamento do último
andar costuma ser desvalorizado em função da necessidade de subir vários lances
de escada. Em edifícios comerciais essas áreas podem ser usadas porrestaurantes, como oTerraço Itáliaem São Paulo.
Por
vezes, uma cobertura pode possuir características que aumentam ainda mais sua
aura de luxo, não encontrados na maioria dos apartamentos do edifício, como:
vistapanorâmica(se não houver muitos edifícios
próximos, melhor ainda), elevadorprivativo,
maior uso da luz natural, apresentar mais de um pavimento (se forem dois, a
cobertura éduplex; se
três, étriplex),piscina,jardim,jacuzzi,janelasde grandes dimensões,churrasqueira,terraço, lareira, dentre outras
facilidades.
Esses
imóveis geralmente são encontrados embairros
nobres, localidades que permitem fácil acesso àescolas,hotéis,restauranteseshopping
centers.
O síndico é o líder que soluciona atritos entre moradores, mas ele deve conhecer os problemas que surgem na rotina do condomínio
Atire a primeira pedra quem nunca teve
vontade de acertar a janela do vizinho quando ele liga o som no volume máximo
em um domingo de manhã. É com essa, e muitas outras situações desagradáveis,
que o síndico do condomínio tem de lidar. Barulho e infiltrações estão entre os
“clássicos” motivos de brigas. Mais recentemente, a internet veio se somar à
lista de causadores de problemas.
O Código Civil tem 27 artigos que
tratam da administração condominial, onde constam normas básicas para o
convívio entre os moradores de um mesmo conjunto habitacional. Mas quem vive em
condomínio sabe que é no cotidiano que se definem as situações recorrentes.
Planejamento
Rodízio de vagas e regras para uso das
áreas comuns facilitam convivência
“O papel do síndico é
o de um líder. Ele precisa saber quais são os problemas enfrentados pelos
condôminos, entender as demandas dos moradores e trabalhar para que os
conflitos sejam contornados”, lembra o administrador Sérgio Craveiro,
especialista em administração condominial.
Para Craveiro, o
principal aliado do síndico é o planejamento. Prever situações e convocar
assembleias identificando o gerador de conflito para apontar soluções é
fundamental.
“Se o condomínio tem
vagas de garagem presas, é bom fazer um rodízio de seis em seis meses. Se tem
piscina ou salão de jogos, é preciso determinar o horário de uso”, exemplifica.
Craveiro, que
ministra cursos sobre administração de condomínios, ressalta que as situações e
regras devem ser descritas com minúcias no regimento interno para evitar
futuros mal-entendidos.
Essas regras devem estar descritas no
regimento interno dos condomínios, ensinam os especialistas.
Documento
A tarefa de administrar conflitos e
trabalhar para manter a harmonia é do síndico, que precisa estar de olho na
rotina para aperfeiçoar o regimento interno. Mais maleável que a convenção –
que exige a presença de dois terços dos moradores em assembleia geral para a
aprovação de mudanças – o regimento interno deve documentar todo o regramento do
conjunto.
O presidente do sindicato dos Síndicos
do Paraná, Alvaro Torres de Campos, diz que a convivência pacífica entre
vizinhos depende bastante da mediação do síndico.
“Ele é quem está na posição de
trabalhar para manter o condomínio funcionando da forma mais agradável para
todos”, observa.
Internet
Estar atento à rotina inclui, também,
prestar atenção a situações inesperadas ou novos comportamentos.
Além daqueles velhos problemas –
barulho do vizinho, mau uso de garagem, vazamentos, inadimplência e briga por
compartilhamento de áreas comuns – a popularização da internet trouxe questões
que podem abalar a harmonia.
“Alguns condomínios criaram páginas em
redes sociais, mas isso acabou gerando situações desagradáveis, como a
discussão aberta entre vizinhos e a exposição de questões particulares”,
explica Sérgio Craveiro, especialista em administração de condomínios.
Craveiro indica que o síndico mantenha
um endereço de e-mail específico, ao qual somente ele tenha acesso, para
funcionar como canal de comunicação entre moradores e administrador. Dessa
forma os problemas são tratados de forma reservada e sem alarde desnecessário.
Os Campeões Especialistas explicam quais são os problemas mais frequentes nos
condomínios. Conheça os conflitos e as dicas para solucioná-los:
• Barulho: Os decibéis dos vizinhos que
ultrapassam o nível aceitável podem se transformar em brigas e caras feias
dentro do condomínio. A gama de atritos inclui o gosto musical, discussões
particulares em voz alta, ruídos de salto alto ou do aspirador alheio. “Barulho
gera problemas, mas é contornável: se o vizinho está incomodado, pode falar com
o síndico e indicar onde está o gerador da situação. Uma conversa mediada entre
os condôminos costuma resolver a questão”, comenta Alvaro Torres de Campos.
• Encanamento: Infiltração é uma questão séria e
pode demorar para ser detectada, porque fica fora do alcance da visão dos
moradores. Para evitar o jogo de empurra, quando se descobre um vazamento é
preciso identificar de quem é a responsabilidade pelo conserto. Sérgio Craveiro
explica que o encanamento vertical é atribuição do condomínio. “Problemas nesse
setor têm de ser pagos pelo condomínio. Se precisar quebrar a parede, é preciso
devolver o cômodo da forma como estava, com azulejo, rejunte, acabamento e
decoração. Já o encanamento horizontal é atribuição do apartamento onde está o
problema”.
• Garagem: Vagas para carros são motivos
frequentes de rusgas. “Muitos condomínios antigos foram construídos com um
número de vagas menor do que hoje é necessário”, comenta Alvaro Campos. O jeito
de manobrar o carro dentro do espaço e as vagas muito pequenas geram
reclamações. “Vale definir uma velocidade máxima para as garagens. Se tiver
vagas presas, é bom implantar um rodízio”, explica Sérgio Craveiro.
• Área comum: Piscina, academia, salão de festas,
sala de jogos, ofurô, espaço gourmet e sauna. Viver em um condomínio com todos
esses espaços, dignos de clubes, é tentador, mas o morador tem de estar
consciente que o uso não será exclusivo e terá que compartilhar os locais com
os vizinhos. “Para evitar brigas e confusão, o síndico e os moradores precisam
definir em assembleia, com bastante clareza, todas as regras que envolvem o uso
de áreas comuns, como horários e restrição de idade. E fazer com as regras
sejam cumpridas”, comenta Sérgio Craveiro.
• Inadimplência: O calote do vizinho sai caro para todo mundo. Não
à toa, a inadimplência na taxa de condomínio é um dos problemas mais frequentes
enfrentados pelo síndico. “Quando alguém deixa de pagar, no próximo mês a taxa
fica mais alta para todos. O rateio de uma possível dívida terá de ser feito
entre todos os moradores”, observa Ezequiel Camargo Ventura, síndico
profissional. Desde 2003, com a vigência do novo Código Civil, houve mudança
com relação às multas de condomínio. O teto das multas para quem não pagava as
taxas condominiais em dia era de até 20% do valor do condomínio. Com a nova
regra, passou para 2%. Em outros estados já existe legislação que permite que o
condômino seja cobrado judicialmente pela dívida, mas no Paraná ainda não é
possível. “O que os síndicos podem discutir com os moradores é o uso do serviço
de empresas garantidoras de crédito, que resolvem situações de inadimplência”,
diz.
Conta de condomínio da cobertura deve ser igual à de outros apartamentos, decide STJ
Publicidade MARINA RIBEIRO COLABORAÇÃO PARA A FOLHA
Uma decisão recente do Superior Tribunal de Justiça abriu precedente para que moradores de coberturas paguem valor de condomínio igual aos demais condôminos.
A prática comum de cobrar uma taxa baseada na metragem do apartamento e, portanto, mais cara para os moradores de coberturas, é vista pelo STJ como oportunidade para um enriquecimento sem causa dos demais.
"Já que tal fato [ser dono de um imóvel com maior metragem], por si só não aumenta a despesa do condomínio, não confere ao proprietário maior benefício do que os demais e finalmente, a área maior não prejudica os demais condôminos", afirma a decisão do tribunal.
O processo que deu início à discussão traz o pedido de Delvayr Fernandes Aguiar, proprietário de um apartamento com área privativa, com um jardim e um cômodo extra, em bairro nobre de Belo Horizonte. Na ação, de 2003, ele pedia para pagar o condomínio equivalente aos demais moradores.
Após dez anos de tramitação, o objetivo foi alcançado. "Eu já pago mais IPTU [imposto residencial] por causa do tamanho do apartamento, mas ele só é maior, não tem piscina, não tem nada, por que deveria pagar um valor maior de condomínio?", questiona Olinda Aguiar, viúva do requerente que morreu antes da conclusão do processo.
O pagamento por serviços comuns do condomínio, como salários de funcionários, gastos com luz e água, deverá ser rateado igualmente entre os moradores.
A decisão pode acarretar um aumento na conta dos demais condôminos, que se dividem nas opiniões sobre o assunto. "Os vizinhos ainda estão muito divididos, mas a maior parte dá razão para a gente", afirma Olinda.
OUTROS CASOS
A decisão serve de referência para casos semelhantes que forem julgados futuramente. O advogado Carlos Ely Eluf, da Eluf Advogados, prevê que, com a decisão do tribunal, muitos outros moradores de coberturas entrem na Justiça buscando redução da taxa de condomínio.
Ele afirma que desde que a decisão foi publicada, ele vem sendo bastante procurado por pessoas nessa situação e já entrou com quatro ações do tipo apenas nesta semana, com base na argumentação do STJ.
"É claro que gera interesse dos moradores, já que além de reduzir quase à metade o valor do condomínio, se a taxa diminuir, o imóvel vai valorizar", afirma.
O advogado Alan Bousso, da Cyrillo e Bousso, discorda da resolução e afirma que a decisão do STJ é infundada, pois não se apoia no Código Civil.
"Não é justo que os outros moradores de um apartamento padrão tenham que pagar o mesmo preço que quem mora na cobertura. Eles têm de pagar pelo equivalente a dois apartamentos, que é o espaço que ocupam."
Bousso aconselha que proprietários dos apartamentos padrão aguardem o posicionamento das associações do setor, antes de tomar qualquer providência legal. Para ele, ainda há "muito chão para a briga" entre vizinhos, que pode chegar até o Supremo Tribunal Federal.
Defeitos devem ser
informados à construtora, que tem 30 dias para resolver o problema.
Seja na planta ou
em construção, quem compra um imóvel precisa ficar atento aos defeitos após a
entrega das chaves para que o sonho de conquistar a casa própria não se torne
um pesadelo.
Foi isso que o
administrador Flavio Meneghin e a jornalista Daniela Giopato fizeram. Assim que
pegaram as chaves do apartamento em um empreendimento que compraram ainda na
planta, notaram que, no banheiro da suíte, não havia queda correta da água para
o ralo. Além disso, a janela não estava fechando corretamente.
“Ficamos calmos
porque a engenheira da construtora nos tranquilizou quanto ao prazo do reparo”,
conta Flavio Meneghin.
Os defeitos foram
solucionados em 15 dias. Mas, nem sempre a história termina assim. Por isso,
para evitar transtornos é comum que construtoras efetuem uma conferência prévia
para assegurar que está entregando um produto dentro dos padrões.
A MRV Engenharia,
por exemplo, faz uma conferência prévia e outra na entrega da chave na presença
do cliente, que é acompanhado por um responsável técnico da empresa. De acordo
com informações da construtora, é utilizado um check-list que pontua item por
item do imóvel.
A construtora Cyrela
adota um procedimento parecido. Antes da etapa de entrega de chaves, promove
uma vistoria técnica no apartamento junto ao cliente, que é convocado a
verificar vícios aparentes, os quais perdem a garantia no ato, como riscos,
manchas, pisos ou azulejos quebrados.
“A vistoria virou praxe paraapartamentosadquiridos na planta, tanto que normalmente tal exigência consta do
contrato de compra e venda como condição para a entrega das chaves”, comenta o
advogado Gustavo Bracco.
Segundo o advogado,
se o consumidor detectar algum defeito em seu imóvel deve reportar
imediatamente ao responsável da construtora fazendo constar no Termo de
Vistoria a informação completa sobre o defeito identificado. “Se a construtora
negar-se a corrigi-los o consumidor pode pleitear a correção dos defeitos
judicialmente”, explica.
Mesmo com esse
aparato, o advogado orienta que o cliente registre documentalmente e com fotos
todos os defeitos constatados, além de exigir da construtora um protocolo de
recebimento de documentos enviados. A construtora tem, no máximo, 30 dias para
sanar os defeitos detectados na vistoria.
“Caso os vícios não
sejam detectados no momento da vistoria, o consumidor tem 90 dias de garantia
para vícios aparentes ou de fácil constatação, segundo o artigo 26, II do
Código de Defesa do Consumidor”, finaliza.
Fonte: ZAP Imóveis - publicado em 28/06/2013 às 12:44
De acordo
com uma pesquisa, a principal queixa dos moradores é que os síndicos não
resolvem as reclamações.
EmSão Paulo,
uma pesquisa mostra que quase metade dos moradores de condomínios têm
reclamações contra o síndico.
A principal queixa contra os síndicos é que eles não resolvem as
reclamações dos moradores. E são muitas: a vaga na garagem, o cachorro do
vizinho, falta de espaço para as crianças, e por aí vai.
É difícil mesmo agradar, sempre tem alguém que não concorda,
mesmo com a decisão que parece mais acertada.
Não tem jeito. Síndico nunca agrada a todo mundo. Seu Avio
implantou, na sua gestão, o aproveitamento da água de chuva.
Repórter:Todo mundo ficou contente com o reuso da água? Seu
Avio:Menos um! Repórter:Teve um que não gostou? Seu
Avio:Não
gostou, porque ele fez uma queixa na delegacia do bairro. Repórter:Contra quem? Seu
Avio:Contra
o síndico!
É por essas e por outras que ninguém quer ser síndico. “Não, eu
não. Porque eu acho que não tenho traquejo, eu prefiro cuidar da minha casa que
ali eu faço”, diz Elza Maria Pereira Volpi.
Esse universo de condomínios no estado de São Paulo movimenta
cerca de R$ 8 bilhões.
Uma associação de síndicos profissionais fez uma pesquisa e
constatou que 47% dos condôminos estão descontentes com o síndico.
“Geralmente seus anseios não são atendidos. E a taxa de
condomínio esta subindo. Então as pessoas querem desse síndico mais”, declara
Dostoiveski Vieira, diretor da Pró-Síndico.
Inadimplência é sempre um assunto delicado e
recorrente. Na maioria das vezes, o atraso das taxas condominiais acontece
devido a um problema financeiro inesperado, como a perda do emprego. Porém,
isto acaba gerando problemas nas contas do condomínio, que tem despesas fixas
todo mês. Quando não existe acordo quanto ao pagamento, há várias maneiras
legais de se cobrar uma dívida, seja de forma judicial ou extrajudicial.
Quando não se chega a um acordo, o jeito é ir para a esfera judicial. Os
trâmites processuais podem levar um ano ou mais, dependendo de cada caso, mas o
pagamento da dívida sempre está assegurado, mesmo que seja necessária a venda
do imóvel da família.
Os condôminos inadimplentes ficam sujeitos à cobrança judicial da dívida
conforme previsão do artigo 275, inciso II “b” do Código de Processo Civil. A
cobrança pode ocorrer logo após o primeiro mês de inadimplência, com a
aplicação de multa de 2%, juros de 1% ao mês e correção monetária, ou o
convencionado em cada condomínio.
Para o ingresso com a ação judicial de cobrança é necessário que o condomínio
demonstre a situação de inadimplência do devedor. Também é necessário juntar a
ata da Assembleia Geral de condôminos que aprovaram as despesas do período
cobrado e outros documentos como ata de eleição do síndico e uma procuração do
síndico para o advogado que representará o condomínio.
“A falta de pagamento das taxas condominiais afeta a todos em um condomínio. A
solução exige eficiência administrativa e competência jurídica. Em último caso,
protesto ou ação judicial”, destaca o advogado da CondoMais Advocacia de
Goiânia, Victor Marcondes.
Execução
Marcondes esclarece ainda que para a execução judicial, o condomínio,
representado pelo síndico ou administrador deve buscar advogados que possuam
conhecimento aprofundado, com experiência comprovada, para particularizar os
procedimentos, utilizando de ferramentas jurídicas eficazes que possam garantir
o recebimento integral das taxas condominiais em um curto período.
Assim, há, em uma ação de cobrança de taxa condominial, duas fases distintas.
Na primeira o advogado entra com o pedido, prossegue com a resposta do devedor,
a instrução com a coleta de provas se necessário até a decisão do juiz
(sentença judicial).
Na segunda fase, com base em uma sentença judicial condenatória, o Estado
determinará o bloqueio de dinheiro em contas bancárias ou penhora de bens,
avaliação e venda em hasta pública dos bens penhorados até a entrega da quantia
devida ao credor.
“As taxas condominiais devem ser pagas pontualmente não apenas pelo medo do
protesto ou da ação judicial, mas sim pela conscientização dos devedores do
grande desequilíbrio financeiro causado nas contas do condomínio, que impede a
continuidade de serviços essenciais e compromete a manutenção e segurança de
todos os condôminos, inclusive do próprio devedor e seus familiares”, completa
Marcondes.
Protesto
em cartório
Muitos estados tem leis específicas que permitem que os síndicos e administradores
protestem condôminos inadimplentes em cartório. O protesto é um dos recursos
utilizados antes da cobrança judicial e pode resolver o problema.
Para o especialista em direito imobiliário do escritório Innocenti Advogados
Associados, Plínio Ricardo Merlo Hypólito, o fato de o condômino ter o nome
protestado implica na não necessidade de levar o caso à esfera judicial, já que
o protesto bloqueia o crédito do devedor no mercado. “A possibilidade do
protesto facilitou o recebimento das dívidas pelos condomínios, abrindo um
caminho paralelo à tradicional ação de cobrança judicial. O receio de ter o
nome protestado e, consequentemente, o crédito cancelado alertou os devedores”,
aponta Plínio.
A solução de protesto tem se tornado popular no estado de São Paulo, onde os
tribunais especiais cíveis não aceitam ações de cobranças dos condomínios.
Nesse estado a cobrança tem que ser feita na justiça comum que é mais lenta.
Mas é preciso ter cuidado redobrado antes de protestar um condômino a fim de
evitar que o condomínio tenha que indenizar o inadimplente por danos morais. Em
primeiro lugar deve-se garantir que o que esta sendo cobrado esta correto e é
inquestionável e depois, que a pessoa que esta sendo protestada é de fato o
proprietário do imóvel. Mesmo com essas medidas, o condomínio corre riscos.
Acordos
extrajudiciais
Os advogados dos condomínios podem buscar um acordo entre as partes envolvidas
para evitar a ação judicial e, assim, economizar tempo e dinheiro para ambas.
São os chamados acordos extrajudiciais.
Nesta etapa entra em ação a diplomacia e o uso de ferramentas como cartas de
notificações e plantões de cobrança, conciliação e mediação, centrais de
atendimentos e equipes especializadas em cobranças.
Cuidar do espaço que guarda a água do condomínio é fundamental. Em São Paulo, a lei obriga a se fazer ao menos uma limpeza no local por ano. Entretanto, os especialistas consultados e a própria Sabesp (empresa de abastecimento de água do Estado de São Paulo) creem ser duas vezes por ano o necessário para manter o local em condições higiênicas adequadas.
Os períodos sugeridos para a execução do serviço são os meses de outubro e fevereiro, para que o condomínio se prepare para o uso mais frequente da água no verão e quatro meses depois fique com a caixa em dia para o inverno.
As fontes consultadas também alertam que não é recomendável fazer a limpeza por conta própria. Em algumas regiões o empreendimento fica sujeito à multa caso contrate um funcionário para fazer a limpeza da caixa d’água, e não optar por um serviço especializado.
No momento da contratação da empresa pelo condomínio, o ideal é verificar alguns detalhes:
1- Observar se a empresa tem alvará na Vigilância Sanitária;
2- Os funcionários da empresa devem utilizar equipamentos de proteção individual, tais como: luvas, galochas, máscaras de proteção simples (já que os funcionários ficam em contato com produtos químicos).
O zelador deve acompanhar o trabalho da empresa contratada e verificar os seguintes procedimentos necessários para a limpeza:
- Checar a situação estrutural e externa do reservatório;
- Fechar a entrada de água e esvaziar o reservatório;
- Escovar as paredes internas, a tampa e remover todo o lodo, evitando a entrada de sujeira nas tubulações de saída;
- Eliminar toda a sujeira, inclusive manchas (quando possível), enxaguar e esvaziar novamente;
- Fechar adequadamente o reservatório, se possível com lacre e cadeado, impedindo a entrada de qualquer elemento estranho;
- O zelador deve anotar a data da limpeza;
Além da limpeza da caixa, o condomínio deve se preocupar também com o teste de potabilidade da água, que nada mais é do que uma análise físico-química laboratorial que visa identificar presença de bactérias, germes, entre outros organismos nocivos aos seres humanos.
É aconselhável efetuar o teste semestralmente, após a limpeza da caixa d’água.
Deve ser realizado por um laboratório especializado, pois o teste só tem um bom resultado se a amostra é bem coletada, ou seja, o frasco deve ser estéril.
Vale lembrar que o Síndico é responsável também por esse quesito no condomínio e que se algum condômino passar mal devido à má qualidade da água, ele poderá ser acionado, inclusive judicialmente.
