Regras claras atenuam conflitos entre condôminos
O síndico é o líder que soluciona atritos entre moradores, mas ele deve conhecer os problemas que surgem na rotina do condomínio
Atire a primeira pedra quem nunca teve
vontade de acertar a janela do vizinho quando ele liga o som no volume máximo
em um domingo de manhã. É com essa, e muitas outras situações desagradáveis,
que o síndico do condomínio tem de lidar. Barulho e infiltrações estão entre os
“clássicos” motivos de brigas. Mais recentemente, a internet veio se somar à
lista de causadores de problemas.
O Código Civil tem 27 artigos que
tratam da administração condominial, onde constam normas básicas para o
convívio entre os moradores de um mesmo conjunto habitacional. Mas quem vive em
condomínio sabe que é no cotidiano que se definem as situações recorrentes.
Planejamento
Rodízio de vagas e regras para uso das
áreas comuns facilitam convivência
“O papel do síndico é
o de um líder. Ele precisa saber quais são os problemas enfrentados pelos
condôminos, entender as demandas dos moradores e trabalhar para que os
conflitos sejam contornados”, lembra o administrador Sérgio Craveiro,
especialista em administração condominial.
Para Craveiro, o
principal aliado do síndico é o planejamento. Prever situações e convocar
assembleias identificando o gerador de conflito para apontar soluções é
fundamental.
“Se o condomínio tem
vagas de garagem presas, é bom fazer um rodízio de seis em seis meses. Se tem
piscina ou salão de jogos, é preciso determinar o horário de uso”, exemplifica.
Craveiro, que
ministra cursos sobre administração de condomínios, ressalta que as situações e
regras devem ser descritas com minúcias no regimento interno para evitar
futuros mal-entendidos.
Essas regras devem estar descritas no
regimento interno dos condomínios, ensinam os especialistas.
Documento
A tarefa de administrar conflitos e
trabalhar para manter a harmonia é do síndico, que precisa estar de olho na
rotina para aperfeiçoar o regimento interno. Mais maleável que a convenção –
que exige a presença de dois terços dos moradores em assembleia geral para a
aprovação de mudanças – o regimento interno deve documentar todo o regramento do
conjunto.
O presidente do sindicato dos Síndicos
do Paraná, Alvaro Torres de Campos, diz que a convivência pacífica entre
vizinhos depende bastante da mediação do síndico.
“Ele é quem está na posição de
trabalhar para manter o condomínio funcionando da forma mais agradável para
todos”, observa.
Internet
Estar atento à rotina inclui, também,
prestar atenção a situações inesperadas ou novos comportamentos.
Além daqueles velhos problemas –
barulho do vizinho, mau uso de garagem, vazamentos, inadimplência e briga por
compartilhamento de áreas comuns – a popularização da internet trouxe questões
que podem abalar a harmonia.
“Alguns condomínios criaram páginas em
redes sociais, mas isso acabou gerando situações desagradáveis, como a
discussão aberta entre vizinhos e a exposição de questões particulares”,
explica Sérgio Craveiro, especialista em administração de condomínios.
Craveiro indica que o síndico mantenha
um endereço de e-mail específico, ao qual somente ele tenha acesso, para
funcionar como canal de comunicação entre moradores e administrador. Dessa
forma os problemas são tratados de forma reservada e sem alarde desnecessário.
Os Campeões
Especialistas explicam quais são os problemas mais frequentes nos condomínios. Conheça os conflitos e as dicas para solucioná-los:
Especialistas explicam quais são os problemas mais frequentes nos condomínios. Conheça os conflitos e as dicas para solucioná-los:
• Barulho: Os decibéis dos vizinhos que
ultrapassam o nível aceitável podem se transformar em brigas e caras feias
dentro do condomínio. A gama de atritos inclui o gosto musical, discussões
particulares em voz alta, ruídos de salto alto ou do aspirador alheio. “Barulho
gera problemas, mas é contornável: se o vizinho está incomodado, pode falar com
o síndico e indicar onde está o gerador da situação. Uma conversa mediada entre
os condôminos costuma resolver a questão”, comenta Alvaro Torres de Campos.
• Encanamento: Infiltração é uma questão séria e
pode demorar para ser detectada, porque fica fora do alcance da visão dos
moradores. Para evitar o jogo de empurra, quando se descobre um vazamento é
preciso identificar de quem é a responsabilidade pelo conserto. Sérgio Craveiro
explica que o encanamento vertical é atribuição do condomínio. “Problemas nesse
setor têm de ser pagos pelo condomínio. Se precisar quebrar a parede, é preciso
devolver o cômodo da forma como estava, com azulejo, rejunte, acabamento e
decoração. Já o encanamento horizontal é atribuição do apartamento onde está o
problema”.
• Garagem: Vagas para carros são motivos
frequentes de rusgas. “Muitos condomínios antigos foram construídos com um
número de vagas menor do que hoje é necessário”, comenta Alvaro Campos. O jeito
de manobrar o carro dentro do espaço e as vagas muito pequenas geram
reclamações. “Vale definir uma velocidade máxima para as garagens. Se tiver
vagas presas, é bom implantar um rodízio”, explica Sérgio Craveiro.
• Área comum: Piscina, academia, salão de festas,
sala de jogos, ofurô, espaço gourmet e sauna. Viver em um condomínio com todos
esses espaços, dignos de clubes, é tentador, mas o morador tem de estar
consciente que o uso não será exclusivo e terá que compartilhar os locais com
os vizinhos. “Para evitar brigas e confusão, o síndico e os moradores precisam
definir em assembleia, com bastante clareza, todas as regras que envolvem o uso
de áreas comuns, como horários e restrição de idade. E fazer com as regras
sejam cumpridas”, comenta Sérgio Craveiro.
• Inadimplência: O calote do vizinho sai caro para todo mundo. Não
à toa, a inadimplência na taxa de condomínio é um dos problemas mais frequentes
enfrentados pelo síndico. “Quando alguém deixa de pagar, no próximo mês a taxa
fica mais alta para todos. O rateio de uma possível dívida terá de ser feito
entre todos os moradores”, observa Ezequiel Camargo Ventura, síndico
profissional. Desde 2003, com a vigência do novo Código Civil, houve mudança
com relação às multas de condomínio. O teto das multas para quem não pagava as
taxas condominiais em dia era de até 20% do valor do condomínio. Com a nova
regra, passou para 2%. Em outros estados já existe legislação que permite que o
condômino seja cobrado judicialmente pela dívida, mas no Paraná ainda não é
possível. “O que os síndicos podem discutir com os moradores é o uso do serviço
de empresas garantidoras de crédito, que resolvem situações de inadimplência”,
diz.
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