Artigo 1344 - Terraço de cobertura

Art. 1344 do Código Civil - Lei 10406/02

CC - Lei nº 10.406 de 10 de Janeiro de 2002

Institui o Código Civil,

Art. 1.344. Ao proprietário do terraço de cobertura incumbem as despesas da sua conservação, de modo que não haja danos às unidades imobiliárias inferiores.

Cobertura é um tipo especial de apartamento, que por estar localizado nos últimos andares de um edifício, costuma ser mais caro e luxuoso, com taxas condominiais e tributos mais elevados.

As coberturas foram desenvolvidas a partir do início do século XX, sendo relacionadas à distribuição da energia elétrica e ao uso do elevador, que proporcionou um acesso mais rápido aos andares mais altos dos edifícios.

Na década de 1920 cidades como Nova Iorque começaram a elaborar projetos para aproveitar os espaços superiores de edifícios com vistas panorâmicas da cidade, exemplo do Plaza Hotel, que possuía vista para o Central Park. Com o passar dos anos outras localidades incorporaram estas luxuosas áreas em seus projetos.

Na arquitetura, o termo cobertura é utilizado para referir-se a uma estrutura sobre o telhado de um edifício. Normalmente, é um imóvel sem outro igual naquele edifício, ocupando um espaço de dois ou mais apartamentos em relação aos outros dos andares inferiores.

Nem todos os edifícios residenciais possuem cobertura: a maioria possui apenas o telhado, área não habitável e utilizada apenas para a realização de serviços de manutenção. Alguns edifícios, entretanto, possuem uma área chamada terraço, de acesso comum aos moradores, que pode ser restrito ou não. Em prédios sem elevadores, o apartamento do último andar costuma ser desvalorizado em função da necessidade de subir vários lances de escada. Em edifícios comerciais essas áreas podem ser usadas por restaurantes, como o Terraço Itália em São Paulo.

Por vezes, uma cobertura pode possuir características que aumentam ainda mais sua aura de luxo, não encontrados na maioria dos apartamentos do edifício, como: vista panorâmica (se não houver muitos edifícios próximos, melhor ainda), elevador privativo, maior uso da luz natural, apresentar mais de um pavimento (se forem dois, a cobertura é duplex; se três, é triplex), piscina, jardim, jacuzzi, janelas de grandes dimensões, churrasqueira, terraço, lareira, dentre outras facilidades.

Esses imóveis geralmente são encontrados em bairros nobres, localidades que permitem fácil acesso à escolas, hotéis, restaurantes e shopping centers.

Fonte de discórdia em condomínios

Regras claras atenuam conflitos entre condôminos

O síndico é o líder que soluciona atritos entre moradores, mas ele deve conhecer os problemas que surgem na rotina do condomínio

Atire a primeira pedra quem nunca teve vontade de acertar a janela do vizinho quando ele liga o som no volume máximo em um domingo de manhã. É com essa, e muitas outras situações desagradáveis, que o síndico do condomínio tem de lidar. Barulho e infiltrações estão entre os “clássicos” motivos de brigas. Mais recentemente, a internet veio se somar à lista de causadores de problemas.

O Código Civil tem 27 artigos que tratam da administração condominial, onde constam normas básicas para o convívio entre os moradores de um mesmo conjunto habitacional. Mas quem vive em condomínio sabe que é no cotidiano que se definem as situações recorrentes.

Planejamento

Rodízio de vagas e regras para uso das áreas comuns facilitam convivência

“O papel do síndico é o de um líder. Ele precisa saber quais são os problemas enfrentados pelos condôminos, entender as demandas dos moradores e trabalhar para que os conflitos sejam contornados”, lembra o administrador Sérgio Craveiro, especialista em administração condominial.

Para Craveiro, o principal aliado do síndico é o planejamento. Prever situações e convocar assembleias identificando o gerador de conflito para apontar soluções é fundamental.

“Se o condomínio tem vagas de garagem presas, é bom fazer um rodízio de seis em seis meses. Se tem piscina ou salão de jogos, é preciso determinar o horário de uso”, exemplifica.

Craveiro, que ministra cursos sobre administração de condomínios, ressalta que as situações e regras devem ser descritas com minúcias no regimento interno para evitar futuros mal-entendidos.

Essas regras devem estar descritas no regimento interno dos condomínios, ensinam os especialistas.

Documento

A tarefa de administrar conflitos e trabalhar para manter a harmonia é do síndico, que precisa estar de olho na rotina para aperfeiçoar o regimento interno. Mais maleável que a convenção – que exige a presença de dois terços dos moradores em assembleia geral para a aprovação de mudanças – o regimento interno deve documentar todo o regramento do conjunto.

O presidente do sindicato dos Síndicos do Paraná, Alvaro Torres de Campos, diz que a convivência pacífica entre vizinhos depende bastante da mediação do síndico.

“Ele é quem está na posição de trabalhar para manter o condomínio funcionando da forma mais agradável para todos”, observa.

Internet

Estar atento à rotina inclui, também, prestar atenção a situações inesperadas ou novos comportamentos.

Além daqueles velhos problemas – barulho do vizinho, mau uso de garagem, vazamentos, inadimplência e briga por compartilhamento de áreas comuns – a popularização da internet trouxe questões que podem abalar a harmonia.

“Alguns condomínios criaram páginas em redes sociais, mas isso acabou gerando situações desagradáveis, como a discussão aberta entre vizinhos e a exposição de questões particulares”, explica Sérgio Craveiro, especialista em administração de condomínios.

Craveiro indica que o síndico mantenha um endereço de e-mail específico, ao qual somente ele tenha acesso, para funcionar como canal de comunicação entre moradores e administrador. Dessa forma os problemas são tratados de forma reservada e sem alarde desnecessário.

Os Campeões
Especialistas explicam quais são os problemas mais frequentes nos condomínios. Conheça os conflitos e as dicas para solucioná-los:

• Barulho: Os decibéis dos vizinhos que ultrapassam o nível aceitável podem se transformar em brigas e caras feias dentro do condomínio. A gama de atritos inclui o gosto musical, discussões particulares em voz alta, ruídos de salto alto ou do aspirador alheio. “Barulho gera problemas, mas é contornável: se o vizinho está incomodado, pode falar com o síndico e indicar onde está o gerador da situação. Uma conversa mediada entre os condôminos costuma resolver a questão”, comenta Alvaro Torres de Campos. 

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• Encanamento: Infiltração é uma questão séria e pode demorar para ser detectada, porque fica fora do alcance da visão dos moradores. Para evitar o jogo de empurra, quando se descobre um vazamento é preciso identificar de quem é a responsabilidade pelo conserto. Sérgio Craveiro explica que o encanamento vertical é atribuição do condomínio. “Problemas nesse setor têm de ser pagos pelo condomínio. Se precisar quebrar a parede, é preciso devolver o cômodo da forma como estava, com azulejo, rejunte, acabamento e decoração. Já o encanamento horizontal é atribuição do apartamento onde está o problema”.

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• Garagem: Vagas para carros são motivos frequentes de rusgas. “Muitos condomínios antigos foram construídos com um número de vagas menor do que hoje é necessário”, comenta Alvaro Campos. O jeito de manobrar o carro dentro do espaço e as vagas muito pequenas geram reclamações. “Vale definir uma velocidade máxima para as garagens. Se tiver vagas presas, é bom implantar um rodízio”, explica Sérgio Craveiro.

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• Área comum: Piscina, academia, salão de festas, sala de jogos, ofurô, espaço gourmet e sauna. Viver em um condomínio com todos esses espaços, dignos de clubes, é tentador, mas o morador tem de estar consciente que o uso não será exclusivo e terá que compartilhar os locais com os vizinhos. “Para evitar brigas e confusão, o síndico e os moradores precisam definir em assembleia, com bastante clareza, todas as regras que envolvem o uso de áreas comuns, como horários e restrição de idade. E fazer com as regras sejam cumpridas”, comenta Sérgio Craveiro. 

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• Inadimplência: O calote do vizinho sai caro para todo mundo. Não à toa, a inadimplência na taxa de condomínio é um dos problemas mais frequentes enfrentados pelo síndico. “Quando alguém deixa de pagar, no próximo mês a taxa fica mais alta para todos. O rateio de uma possível dívida terá de ser feito entre todos os moradores”, observa Ezequiel Camargo Ventura, síndico profissional. Desde 2003, com a vigência do novo Código Civil, houve mudança com relação às multas de condomínio. O teto das multas para quem não pagava as taxas condominiais em dia era de até 20% do valor do condomínio. Com a nova regra, passou para 2%. Em outros estados já existe legislação que permite que o condômino seja cobrado judicialmente pela dívida, mas no Paraná ainda não é possível. “O que os síndicos podem discutir com os moradores é o uso do serviço de empresas garantidoras de crédito, que resolvem situações de inadimplência”, diz.

Fonte; http://www.gazetadopovo.com.br/imobiliario/conteudo.phtml?tl=1&id=1388481&tit=Regras-claras-atenuam-conflitos-entre-condominos

Assista também: 

Conta de condomínio da cobertura

Conta de condomínio da cobertura deve ser igual à de outros apartamentos, decide STJ

Publicidade  MARINA RIBEIRO COLABORAÇÃO PARA A FOLHA

Uma decisão recente do Superior Tribunal de Justiça abriu precedente para que moradores de coberturas paguem valor de condomínio igual aos demais condôminos.

A prática comum de cobrar uma taxa baseada na metragem do apartamento e, portanto, mais cara para os moradores de coberturas, é vista pelo STJ como oportunidade para um enriquecimento sem causa dos demais.

"Já que tal fato [ser dono de um imóvel com maior metragem], por si só não aumenta a despesa do condomínio, não confere ao proprietário maior benefício do que os demais e finalmente, a área maior não prejudica os demais condôminos", afirma a decisão do tribunal.

O processo que deu início à discussão traz o pedido de Delvayr Fernandes Aguiar, proprietário de um apartamento com área privativa, com um jardim e um cômodo extra, em bairro nobre de Belo Horizonte. Na ação, de 2003, ele pedia para pagar o condomínio equivalente aos demais moradores.

Após dez anos de tramitação, o objetivo foi alcançado. "Eu já pago mais IPTU [imposto residencial] por causa do tamanho do apartamento, mas ele só é maior, não tem piscina, não tem nada, por que deveria pagar um valor maior de condomínio?", questiona       Olinda Aguiar, viúva do requerente que morreu antes da conclusão do processo.

O pagamento por serviços comuns do condomínio, como salários de funcionários, gastos com luz e água, deverá ser rateado igualmente entre os moradores.

A decisão pode acarretar um aumento na conta dos demais condôminos, que se dividem nas opiniões sobre o assunto. "Os vizinhos ainda estão muito divididos, mas a maior parte dá razão para a gente", afirma Olinda.

OUTROS CASOS

A decisão serve de referência para casos semelhantes que forem julgados futuramente. O advogado Carlos Ely Eluf, da Eluf Advogados, prevê que, com a decisão do tribunal, muitos outros moradores de coberturas entrem na Justiça buscando redução da taxa de condomínio.

Ele afirma que desde que a decisão foi publicada, ele vem sendo bastante procurado por pessoas nessa situação e já entrou com quatro ações do tipo apenas nesta semana, com base na argumentação do STJ.

"É claro que gera interesse dos moradores, já que além de reduzir quase à metade o valor do condomínio, se a taxa diminuir, o imóvel vai valorizar", afirma.

O advogado Alan Bousso, da Cyrillo e Bousso, discorda da resolução e afirma que a decisão do STJ é infundada, pois não se apoia no Código Civil.

"Não é justo que os outros moradores de um apartamento padrão tenham que pagar o mesmo preço que quem mora na cobertura. Eles têm de pagar pelo equivalente a dois apartamentos, que é o espaço que ocupam."

Bousso aconselha que proprietários dos apartamentos padrão aguardem o posicionamento das associações do setor, antes de tomar qualquer providência legal. Para ele, ainda há "muito chão para a briga" entre vizinhos, que pode chegar até o Supremo Tribunal Federal.

Fique atento na vistoria do seu imóvel novo para evitar dores de cabeça

Defeitos devem ser informados à construtora, que tem 30 dias para resolver o problema.

Seja na planta ou em construção, quem compra um imóvel precisa ficar atento aos defeitos após a entrega das chaves para que o sonho de conquistar a casa própria não se torne um pesadelo.

Foi isso que o administrador Flavio Meneghin e a jornalista Daniela Giopato fizeram. Assim que pegaram as chaves do apartamento em um empreendimento que compraram ainda na planta, notaram que, no banheiro da suíte, não havia queda correta da água para o ralo. Além disso, a janela não estava fechando corretamente.

“Ficamos calmos porque a engenheira da construtora nos tranquilizou quanto ao prazo do reparo”, conta Flavio Meneghin.

Os defeitos foram solucionados em 15 dias. Mas, nem sempre a história termina assim. Por isso, para evitar transtornos é comum que construtoras efetuem uma conferência prévia para assegurar que está entregando um produto dentro dos padrões.

A MRV Engenharia, por exemplo, faz uma conferência prévia e outra na entrega da chave na presença do cliente, que é acompanhado por um responsável técnico da empresa. De acordo com informações da construtora, é utilizado um check-list que pontua item por item do imóvel.

A construtora Cyrela adota um procedimento parecido. Antes da etapa de entrega de chaves, promove uma vistoria técnica no apartamento junto ao cliente, que é convocado a verificar vícios aparentes, os quais perdem a garantia no ato, como riscos, manchas, pisos ou azulejos quebrados.

“A vistoria virou praxe para apartamentos adquiridos na planta, tanto que normalmente tal exigência consta do contrato de compra e venda como condição para a entrega das chaves”, comenta o advogado Gustavo Bracco.

Segundo o advogado, se o consumidor detectar algum defeito em seu imóvel deve reportar imediatamente ao responsável da construtora fazendo constar no Termo de Vistoria a informação completa sobre o defeito identificado. “Se a construtora negar-se a corrigi-los o consumidor pode pleitear a correção dos defeitos judicialmente”, explica.

Mesmo com esse aparato, o advogado orienta que o cliente registre documentalmente e com fotos todos os defeitos constatados, além de exigir da construtora um protocolo de recebimento de documentos enviados. A construtora tem, no máximo, 30 dias para sanar os defeitos detectados na vistoria.

“Caso os vícios não sejam detectados no momento da vistoria, o consumidor tem 90 dias de garantia para vícios aparentes ou de fácil constatação, segundo o artigo 26, II do Código de Defesa do Consumidor”, finaliza.

Fonte: ZAP Imóveis  - publicado em 28/06/2013 às 12:44