CODIGO CIVIL PARA CONDOMINIOS

 

Art. 653 e 654 - Sobre o uso de Procurações

Art. 1.277. Ele diz que: “O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha.”

Art. 1.331 - Definição do Condomínio Edilício

1.332 - Registro do CondomínioArt. 

1.333 e 1334 - Convenção do CondomínioArt. 

1.335 e 1.336 - Direito e Deveres do CondôminoArt. 

Art. 1.336 diz:

“São deveres do condômino: (…) IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.”

1.336 e 1.337 - Aplicação de Multas por Inadimplência e por InfraçõesArt. 

1.338 a 1.340 - Vagas e Partes Comuns do CondomínioArt. 

1.341 a 1.344 - Aprovação de Obras no CondomínioArt. 

1.345 - Dívida de CondomínioArt. 

1.346 - Seguro Obrigatório do CondomínioArt. 

1.347 - Eleição de Síndico e Conselho FiscalArt. 

1.348 - Funções e deveres do SíndicoArt. 

1.348 - Representação do Condomínio (Administradoras, Síndicos profissionais, etc.)Art. 

1.349 - Destituição do Síndico e ConselhoArt. 

1.350 a 1.355 - Assembleias de CondomínioArt. 

1.357 e 1.358 - Extinção do Condomínio 

Veja mais em https://www.sindiconet.com.br/informese/novo-codigo-civil-capitulo-condominios-legislacao-codigo-civil-capitulo-sobre-condominios 

DE QUEM É O SÍNDICO(A)?

Em uma assembleia, onde eu estava sendo apresentado a um condomínio como candidato a Síndico Profissional, um morador presente levantou a mão pedindo para se expressar e me perguntou: - O Senhor é de qual administradora?

Respondi prontamente que não pertencia a nenhuma administradora e que atuava de forma bem independente com relação a prestadores de serviços, clubes, associações e institutos, sem ter vínculo com nenhum deles.

Apesar de ter achado a pergunta um tanto peculiar, fiquei com ela na cabeça.Tentava entender por que o morador havia feito aquela pergunta e por que ele tinha aquela percepção de que o síndico profissional deve estar vinculado a uma administradora.

Resolvi escrever neste meu blog algo sobre o assunto, a fim de dirimir qualquer dúvida relativa a esta questão “De quem é o Síndico(a)?“

Vamos iniciar nossa análise com o teor legal sobre os papéis e responsabilidades do Síndico.

Quem Elege o Síndico?

O artigo 1347 do Novo Código Civil contém a seguinte explicação: “a Assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se”.

Quem Destitui o Síndico?

O artigo 1.349 do Novo Código Civil contém a seguinte explicação: A assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecida, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.

Quem pode ser Sindico?

De acordo com o artigo 1347, interpreta-se que o síndico pode ser condômino, inquilino, funcionário, pessoa física ou jurídica, exceto se a convenção do condomínio vedar algumas dessas situações.

Entendemos também que o subsíndico só será eleito se a convenção exigir, já que esse cargo não existe pela lei. Lembramos que o papel do subsíndico é somente e tão somente substituir o  síndico em sua ausência.

CONCLUSÃO:

O Síndico, independente de ser condômino, inquilino, funcionário, pessoa física ou jurídica; não é de ninguém menos que do Condomínio que o elegeu.

Se há uma hierarquia a ser considerada, este sindico eleito deve responder seus atos (vide artigo 1348 abaixo), perante todos os condôminos que o elegeram. Foi para defender os interesses do condomínio que ele foi eleito, e nunca de terceiros e prestadores de serviços.

Sindico e Seus Relacionamentos

O síndico atua como um executivo de empresa, onde suas atribuições objetivam tratar da normalidade de funcionamento do condomínio, tantos nos aspectos operacionais, administrativos e legais. Ele deve atuar com transparência e ética em todos seus atos e responde perante a lei sob o Código Civil e Criminal. 

Caso perceba-se que as atitudes ou ações do síndico estejam voltadas a privilegiar algum condômino, ou algum prestador de serviços, ou alguma entidade como associações e institutos;  em detrimento dos interesses do condomínio, este deve ser chamado a prestar contas. Isto pode ser feito por qualquer condômino, pelo conselho fiscal ou pelo conselho consultivo. Após a reunião com o reclamante, e caso ainda permaneçam dúvidas da atuação do síndico, uma assembleia deve ser convocada para que este venha a esclarecer seus atos.

Recomenda-se também que as reclamações e suspeitas de não conformidades, tenham provas ou testemunhas, para que se justifiquem. Levantar falsas acusações ou não comprová-las, possibilita ao síndico se defender com ações de Danos Morais. 

É bom também ficar claro que o Síndico é um gestor do prédio, e cabe a ele esclarecer os papéis e responsabilidades dos conselheiros. O Síndico não se subordina ao subsíndico ou aos conselheiros; ele atua respaldado pela assembleia que o elegeu e esta é a melhor forma de se enxergar a quem ele deve responder. 

Compreendam também que Administradora de Condomínio, é um prestador de serviço contratado pelo Síndico para ajudá-lo na gestão administrativo financeira. Está sob a responsabilidade do Síndico esta contratação e  garantir a qualidade dos serviços prestados. Não deve haver nenhuma outra relação entre estas partes, como o morador veio a sugerir (veja no início deste texto).

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ARTIGO 1348 – PAPÉIS E RESPONSABILIDADES DO SÍNDICO

O artigo 1.348 do atual Código Civil que estipula as funções básicas do síndico. Entre as suas obrigações figuram, por exemplo, a convocação de assembleias, a cobrança das contribuições condominiais, a prestação de contas anual e, sempre que exigida, a contratação de seguro para o condomínio.

Art. 1.348. Compete ao síndico:

I - convocar a assembleia dos condôminos;

II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

III - dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;

IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;

V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;

VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;

VIII - prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;

IX - realizar o seguro da edificação.

§ 1o Poderá a assembleia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.

§ 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção.

Escrito por:  Flávio  de Andrade

Volta aos Trabalhos 2019

FELIZ NATAL & PRÓSPERO 2019

GERENCIAMENTO AMBIENTAL E DESCARTE DE LIXO HOSPITALAR

 

* Preocupação constante em condomínios comerciais e também residenciais. 

O lixo hospitalar, também conhecido como resíduo hospitalar, é formado por uma série de resíduos que são gerados nos ambientes hospitalares tradicionais e também nos ambientes hospitalares domésticos.

Por vir de ambientes hospitalares, esse tipo de lixo possui grande risco de infecção ou contaminação. Desta forma, é preciso que o lixo hospitalar tenha um tratamento especial quanto ao seu destino, não podendo, em hipótese alguma ser tratado como lixo comum.

Nesse tipo de lixo temos as seringas, gazes, agulhas, fitas para curativos, ataduras, restos de medicamentos, frascos, algumas substâncias, como: acetona, metanol, xileno e outros.

Geralmente o lixo hospitalar é acondicionado em sacos plásticos, onde são jogados manualmente em pequenos incineradores.

O lixo hospitalar é classificado em três tipos, os resíduos infecciosos, os resíduos especiais e os resíduos gerais ou comuns.

Resíduos infecciosos: nessa classificação encontram-se os resíduos em estado sólido ou semissólido, e líquido que não podem ser lançados na rede pública de esgotos. Esses resíduos pertencem ao Grupo 1, pois apresentam risco devido à presença de agentes biológicos. Entre eles temos: sangue hemoderivados, excreções, secreções, líquidos orgânicos, tecidos, órgãos, fetos, peças anatômicas, filtros de gases aspirados de áreas contaminadas, objetos perfuro-cortantes provenientes de estabelecimentos prestadores de serviços de saúde entre outros.

Grupo 1: o material perfuro-cortante deve ser embalado em caixas de papelão reaproveitadas e adaptadas, os demais resíduos desse grupo devem ser acondicionados em sacos plásticos brancos grossos e resistentes com a simbologia de substância infectante. O destino desses é a incineração ou o aterro sanitário através do sistema de coleta especial.

Resíduos especiais: nessa classificação encontram-se os radioativos compostos por materiais diversos expostos à radiação, resíduos farmacêuticos, como medicamentos vencidos e contaminados, e os resíduos químicos perigosos (tóxicos, corrosivos, inflamáveis, mercúrio). Eles pertencem ao Grupo 2.

Grupo 2: os materiais desse grupo não podem ser dispostos no meio ambiente sem um prévio tratamento ou reciclados. O material farmacêutico é devolvido aos fabricantes conforme acordo na compra no próprio material.

Resíduos gerais ou comuns: nessa classificação encontram-se os materiais que vêm das áreas administrativas, resíduos alimentares da produção de alimentos, áreas externas e jardins entre outros. Estes pertencem ao Grupo 3.

Grupo 3: os materiais como: vidros, plásticos, papel, papelão, metais e outros que são recicláveis, recebem embalagens próprias conforme o tipo de material. São destinados à reciclagem interna ou à venda como sucatas diversas, os restos alimentares in natura não poderão ser encaminhados para a alimentação de animais.

Identificar, classificar e separar: Identificar, classificar e separar resíduos hospitalares é função dos próprios geradores, sejam estes farmácias, laboratórios, hospitais, clínicas médicas ou odontológicos, desde 2004, quando publicada a norma 307, da Anvisa (Agência Nacional de Vigilância Sanitária). Além da separação do material por grupo; se cortante, radioativo ou reciclável; as empresas devem se preocupar com o encaminhamento e tratamento dos resíduos, a fim de que, uma vez descartados, não ofereçam riscos à saúde.

Legislação: Ministério do Meio Ambiente  - Lei  Nº 12.305, de 2 de agosto de 2010.

Em razão dos males que os resíduos hospitalares podem causar, quando mal gerenciados, o art. 27-A, da Lei nº 12.305/10, dispõe que no “caso de resíduos de serviços de saúde, o Município é responsável por:  I – manter serviço regular de coleta e transporte; II – dar destinação final adequada aos resíduos coletados”.

A Lei nº 12.305/2010, dentro da causa de justificação, atribui aos geradores de resíduos de saúde a responsabilidade pela destinação final, ambientalmente adequada desses resíduos; e cria a obrigatoriedade da elaboração de um plano de gerenciamento específico, que deve ser seguido rigorosamente, pois o simples encaminhamento de “lixo” hospitalar sem qualquer cuidado pode gerar consequências imprevisíveis, com a disseminação de graves doenças.

Condomínios: Cuidados ao Contratar empresa especializada

Em condomínio contratam-se empresas especializadas e esta é a responsável pela coleta e descarte. Ela dará destinação adequada ao lixo, esse material poderá ser incinerado, triturado ou até reciclado em alguns casos. 

A empresa que fará a coleta deste tipo de lixo deve seguir as normas pré-estabelecidas pelo MTE, órgão responsável pelo regulamento do trabalho e empregos, sobre o armazenamento e destinação da coleta de lixo hospitalar.

Reforçando: É importante salientar que a destinação correta do lixo, é de total responsabilidade da empresa que oferece o serviço de coleta. Portanto, é necessário encontrar uma empresa que atenda as normas estabelecidas com consciência ambiental.

Saiba mais:

http://www.domhelder.edu.br/revista/index.php/veredas/article/view/949/586

https://ndonline.com.br/florianopolis/noticias/cuidados-com-o-lixo-hospitalar-para-garantir-a-seguranca-da-saude-publica

ALVENARIA ESTRUTURAL E NBR 16280

O que é alvenaria estrutural?

Alvenaria estrutural é um sistema de construção em que as paredes da edificação fazem a função estrutural, não sendo necessário o emprego de vigas e pilares para a sustentação do edifício, substituindo o método tradicional de concretagem.

A alvenaria do tipo estrutural se caracteriza pelo emprego de blocos de concreto ou cerâmico autoportantes. Deve-se frisar ao fornecedor a escolha do bloco estrutural no ato da compra, pois geralmente o mesmo possui blocos estruturais e de vedação para a venda.

A alvenaria estrutural surgiu com a intenção de substituir o método tradicional viga/pilar/laje de construção, objetivando uma obra mais barata, mais rápida e mais limpa.

Características da Alvenaria Estrutural

• É uma alvenaria com a função de sustentar o peso da estrutura. Portanto, não deve ser confundida com alvenaria de vedação.
• Os blocos de alvenaria estrutural podem ser de concreto ou cerâmico e são vazados na vertical, não possuindo fundo.
• A alvenaria estrutural pode ser armada em caso de edifícios mais altos ou não armada para edifícios de até 4 pavimentos.

Execução de Alvenaria Estrutural - Vantagens da Alvenaria Estrutural

• Redução do consumo de formas de madeira, aço e concreto.
• Maior rapidez na construção.
• Custo reduzido em relação ao sistema convencional de vigas, pilares e lajes.
• Facilidade no treinamento de mão de obra.
• Maior organização no canteiro de obras.

Desvantagens da Alvenaria Estrutural

• Arquitetura e design acabam restringidos pelo tamanho e forma dos blocos estruturais.
• Se sua edificação foi construída com alvenaria estrutural e deseja derrubar uma parede, solicite uma avaliação de um engenheiro. A estrutura pode cair se uma parede for retirada sem os devidos cuidados.

NÃO ESQUECER A NBR 16280

A Norma Técnica da ABNT - NBR 16280 não tem força de lei, mas estabelece o padrão correto para a condução da reforma. Ou seja, se essas exigências não forem cumpridas o Síndico pode impedir a obra ou acionar judicialmente o dono do apartamento.

Será obrigatório contratar arquiteto ou engenheiro para as seguintes reformas:

1.      Instalação de ar condicionado

2.      Revestimento

3.      Impermeabilização

4.      Portas e janelas

5.      Fechamento de varandas

6.      Hidráulica em banheiros e cozinha

7.      Instalações elétricas

8.      Instalações de gás

9.      Automação

10.  E, principalmente, qualquer obra que possa afetar a estrutura — como remoção e abertura de paredes, ou obras que aumentem a carga (peso) da estrutura — como construção de novas paredes, uso de pedras, etc.

Assista também!

O home office e suas consequências

Saiba como o síndico deve lidar com esta prática que se tornou uma verdadeira tendência nos dias de hoje.

As novas tecnologias trouxeram muitas mudanças na configuração da sociedade moderna. E uma das principais é o Home Office. O movimento de pessoas que estão trocando a correria e o trânsito da cidade por um cantinho tranquilo em casa para trabalhar não para de crescer. Jornalistas, designers, arquitetos, editores, professores, comerciantes… A gama de profissionais que opta por este estilo de trabalho é cada vez maior e as próprias corporações já incentivam alguns de seus funcionários a darem conta das tarefas em casa. Para quem é adepto da prática, as vantagens são muitas. No entanto, o síndico deve estar atento, pois as normas de convivência do condomínio não podem ser quebradas.

Não existe nenhuma lei que impeça um condômino de montar um Home Office em casa, no entanto, alguns fatores devem ser levados em consideração. Segundo a psicóloga e uma das facilitadoras do Centro de Capacitação Secovi Rio, Sílvia Regina Vieira de Sousa, é de bom tom o morador avisar ao síndico que exerce algum tipo de trabalho em casa, no entanto, isto não é obrigatório. “Se o escritório não for causar transtorno aos moradores e às áreas de convivência, acredito que nem é preciso comunicar. Mas, se o condômino pretende receber clientes ou promover reuniões, aí, acho que o bom senso deve falar mais alto”, explica.

A psicóloga lembra que as dependências do edifício até podem receber reuniões, mas a dica é combinar em outro lugar. “As áreas comuns devem ser evitadas, o melhor é marcar uma reunião fora. Até porque não é muito profissional receber um cliente na sua sala de estar. Misturar a vida pessoal com o trabalho é sempre complicado. Mas, se não tiver outro jeito, o condômino deve avisar antes de receber sua visita”, completa.

Como mediadora de conflitos do Secovi, ela já presenciou muitas discussões por este motivo. “É muito importante preservar a segurança do prédio. Não deve haver uma rotatividade grande de estranhos, afinal, ali é a casa das pessoas. Se isso acontecer, o síndico deve emitir um comunicado ao morador, para que a entrada de estranhos seja restringida”, afirma.

A empresária e diretora de TV, Carla Lima Rocha, é adepta da prática há três anos, desde que cansou de enfrentar um trânsito pesado diariamente para se locomover da Barra da Tijuca, onde mora, ao Jardim Botânico. Prezando pela qualidade de vida, ela tirou um armário de um dos quartos e transformou em bancada, fazendo dali seu local de trabalho. “Como eu viajo pelo menos sete meses ao ano gravando, não faz muito sentido ter escritório sem estar lá, então, me instalei em casa. Quando preciso marcar reuniões, prefiro lugares diferentes até para variar o meu ambiente de trabalho e não expor o prédio e as pessoas que moram aqui”, relata.

O arquiteto e designer de interiores, Thiago Cataldo é da mesma opinião. Ele decidiu montar um escritório em casa antes mesmo de se formar, pois percebeu que as empresas pagavam valores abaixo do piso salarial de sua categoria. Para ele, que elabora a decoração de imóveis, esta é uma tendência do mercado. “A internet facilitou muito a vida de quem trabalha em regime de Home Office. Você não precisa mais de fax, basta ter uma impressora multifuncional em casa. Já não vai com tanta frequência aos correios, basta ter um e-mail. Não precisa enfrentar filas no banco, faz suas operações online. E você divulga ainda seus trabalhos em sua página virtual”.

Síndico profissional dos condomínios Alegria, na Taquara, e do Quartier Carioca, no Catete, João Ferraz concorda que o Home Office é mesmo uma tendência, e, justamente por isso, o síndico precisa estar atento às consequências que este movimento traz para o condomínio. A segurança dos moradores e a manutenção das áreas comuns são os aspectos mais relevantes a serem observados. “Acho importante sempre comunicar ao síndico do trabalho em casa, mesmo que não vá receber clientes, pois antes de tudo é preciso checar se está de acordo com a convenção do condomínio. Outro ponto importante é o barulho. Os outros condôminos não devem ser incomodados por causa da atividade de um morador”, explica ele.

Atividades como salão de beleza, consultório de dentista, clínica médica e de exames em geral demandam uso de equipamentos e podem causar ruídos, cargas elétricas diferentes das residenciais e trânsito de pessoas que possam portar doenças infecciosas. Essas funções dependem de autorizações especiais para funcionamento. Já profissionais como tradutores, assessores de imprensa, escritores, contadores, economistas, entre outros, que não causam qualquer tipo de problema ao edifício, podem ficar tranquilos.

Para os dois grupos, vale lembrar que se o Home Office causa qualquer tipo de ônus ao condomínio, como a utilização de luz ou gás sem autorização, o trabalho poderá ser impedido. A atual legislação permite que sejam estabelecidas multas e até exclusão de condômino que esteja em desconformidade com a lei e com a convenção.

Uma nova realidade no mercado imobiliário
Segundo uma pesquisa feita pela Universidade de Brasília (UnB), quatro em cada dez trabalhadores com carteira assinada perdem o emprego todos os anos. E metade dos empregos dura menos de dois anos. O setor imobiliário já assimilou esta tendência. Além da churrasqueira, do espaço gourmet, da academia e do espaço para animais, os novos empreendimentos costumam ser projetados com escritórios na área comum dos edifícios. São locais equipados com mesas, wireless e sofás – que podem ser alugados pelos moradores para eventuais reuniões de trabalho.

“Na realidade, o condômino pode sim reservar um espaço e fazer a reunião dele ali. Os novos condomínios estão se adequando a esta nova cultura, no entanto, o morador só precisa ter bom senso. Se esse exercício não traz qualquer incômodo ou risco apresentado pela atividade profissional ao condomínio e aos vizinhos em geral, não há o porquê do seu impedimento. O condomínio deve interferir em tais atividades apenas quando afrontam a lei ou colocam em risco a segurança, o sossego e conforto razoável da comunidade”, conclui Ferraz.

Regras da boa convivência

> O condômino pode marcar reuniões em casa ou nas áreas comuns, desde que as visitas sejam anunciadas anteriormente e não comprometam a segurança dos moradores;

> Ele não deve fazer barulho sob-hipótese alguma;

> É de bom tom avisar ao síndico que a residência possui um Home Office;

> O síndico deve checar antes se a atividade está de acordo com a convenção;

> O trabalho não deve causar nenhum prejuízo ao condomínio, sob pena de multa e expulsão do condômino;

> O condômino deve evitar receber clientes ou visitas no prédio;

> Se algum morador se sentir incomodado, deve procurar o síndico;

> Se ocorrer algum problema com o funcionamento do Home Office, o síndico deve emitir um comunicado ao morador e há possibilidade de multa.

Texto: Mario Camelo

Fonte: http://revistasindico.com.br/edicoes/edicao-208-maiojunho-2013/2013/o-home-office-e-suas-consequencias/1515 

Veja mais: 

Próspero 2018

FELIZ NATAL& PRÓSPERO 2018

Urbanistas e polícia alertam: “Viver em casas abertas para a rua é menos perigoso e melhor para a cidade”

Estudo mostra que casas com muros altos são mais atrativas porque oferecem maior privacidade aos invasores.

Se fosse escrita hoje, a história dos três porquinhos terminaria com o Lobo Mau empunhando uma pistola. Fôlego não seria necessário. Bastaria uma boa estratégia (e munição) para entrar pela porta da frente da casa de tijolos. A fábula do século 19 se mantém atual ao dar a medida de como o crime supera recursos desenvolvidos exatamente para combatê-lo. Primeiro, a palha; depois, a madeira; depois, a alvenaria. A tecnologia definitivamente não faz sucesso, senão imediato; os sopros da violência estarão sempre em dia com a última novidade.

As cidades estão cheias de desconhecidos, diz a urbanista norte-americana Jane Jacobs em seu livro "Morte e Vida de Grandes Cidades", um estudo sobre os principais problemas urbanos no mundo. A frase dá a pista. Quem ergue um muro diante de casa, numa cidade grande, quer viver em paz. Mas os bairros de São Paulo estão repletos de exemplos que desmontam a ideia. Casas muradas também são assaltadas.

É consenso entre urbanistas e arquitetos do mundo inteiro: muros que cercam casas e prédios, munidos ou não de cercas elétricas, e especialmente aqueles que são voltados para a calçada guardam contradições diversas dos tempos modernos. Tudo o que representam e tentam preservar -segurança, privacidade, delimitação de espaço- cai por terra quando sua função é invertida. Em vez de proteger quem está do lado de dentro, acreditam os especialistas, acabam isolando os moradores e, consequentemente, também eventuais invasores. Além de transformar a rua em território de ninguém.

Uma pesquisa recente da Polícia Militar do Paraná revela que assaltantes preferem casas com muros. O levantamento realizado em Curitiba -que, segundo seu autor, o coronel Roberson Luiz Bondaruk, 45, pode ser aplicado em todos os centros urbanos do país- mostra que de 300 casas que foram assaltadas na cidade, 60% eram cercadas por muros altos. As outras tinham grades ou portões. Entre as 300 assaltadas, nenhuma era aberta para a rua. Além de entrevistar moradores, a pesquisa também se baseou no depoimento de detentos: 71% dizem preferir assaltar casas com muros de até 2 m, e 54% afirmam que muros ocultam melhor a ação.

"O muro protege o invasor depois que ele entrou na residência. Há casos de assaltantes que passam até o fim de semana lá dentro, fazendo os donos da casa de reféns. E, de fora, ninguém percebe nada, nem tem como perceber", diz Bondaruk.

Um pouco mais de caldo para essa argumentação: em São Paulo, acontecem por mês, em média, duas grandes invasões -os chamados arrastões- em condomínios de luxo cercados por muros e por toda a parafernália tecnológica de segurança, segundo a 2ª Delegacia de Investigação de Crimes Patrimoniais e o Secovi-SP (sindicato da habitação).

"Muros não adiantam nada. O bandido, hoje, entra pela porta, fazendo o porteiro de refém", diz o arquiteto e urbanista Héctor Vigliecca, autor de vários projetos urbanos da cidade, como a reforma da Oscar Freire e a urbanização de parte da favela de Paraisópolis. "Muros são um sintoma da nossa ignorância. É como o avestruz, que coloca a cabeça dentro de um buraco para se esconder," acredita.

A urbanista Regina Meyer, professora do Departamento de História da Arquitetura e Estética do Projeto da FAU da USP, também desdenha dos muros. "Eles estabelecem uma não-comunicação entre as casas e a rua. São perniciosos, pois você não enxerga a rua de dentro de casa e os passantes não te enxergam. A rua perde sua função de lugar de encontro e, vazia, torna-se mais perigosa."

No livro de Jacobs, essa idéia se completa: "Não é preciso haver muitos casos de violência numa rua ou num distrito para que as pessoas temam as ruas. E, quando temem as ruas, as pessoas as usam menos, o que torna as ruas ainda mais inseguras".

Jardim dos encarcerados
Pois quatro famílias que não temem (tanto) as ruas de São Paulo toparam mostrar aqui, nesta reportagem, a cara e as casas. São moradores que tiveram poucos problemas relacionados a roubos e assaltos, apesar de viverem em casas abertas para a rua. Nem grades eles usam. No máximo, portões bem baixinhos.

Das 15 casas consultadas com esse perfil, apenas duas foram invadidas, mas sem grandes conseqüências. "Foi tudo muito rápido", conta o engenheiro Rodrigo Odilon Guedes Mesquita, 83, que vive em uma delas, em Pinheiros. "O ladrão teve que sair correndo, porque, de dentro de casa, sentiu-se vigiado por quem estava na rua. Um guardinha notou sua presença. E ele não levou nada", relata.

Em outro caso, numa casa nos Jardins, Francisco da Silva (nome fictício) viu, da janela de vidro da sala, um sujeito estranho se aproximar. Sua casa é toda aberta para a rua, tem portas e janelas de vidro, pontos de iluminação em todo o jardim, um vigia na rua. "Se tivéssemos muros, nem nós mesmos perceberíamos o sujeito se aproximando e nem o vigia veria ele no nosso jardim, pois ele estaria amparado por paredes", diz o dono da casa. O suposto invasor teve de se retirar, frustrado. "Sumiu na vizinhança, provavelmente por trás de casas muradas."

Os sem-muro orgulham-se de sua exposição. A psiquiatra e psicanalista Leda Maria Silva Teixeira, 57, afirma que não se sente insegura em um sobrado aberto para a rua, na Vila Beatriz (zona oeste). "Vários amigos e os vizinhos vivem me aconselhando a colocar um muro ou um portão. Já até pensei em fazer isso, quando me mudei. Mas meu filho disse 'poxa, a frente da casa é tão bonitinha'. O tempo foi passando e eu deixei pra lá."

A casa onde ela mora há 17 anos nunca foi invadida. "Já até esqueci a janela aberta, e nada aconteceu." A sala de jantar fica bem próxima à ampla janela da frente, que nem grades possui. Dali, mesmo para quem está sentado, é possível ver as árvores e o movimento da rua. "Tenho a impressão de que minha casa é mais ampla, por conta da ausência de muros", diz Leda.

Em um outro sobrado, da Vila Nova Conceição, a professora de alemão Regina Ronca toma como suas as palavras de seu pai, Murillo Ronca, 90, que mora na mesma casa. "Ele chama o bairro de 'jardim dos encarcerados'", conta ela.

Uma volta rápida pela vizinhança explica o apelido. Impossível ver o que se passa por trás dos muros que cercam boa parte das casas. "Acenar para o vizinho, como fazíamos antes, nem pensar. E sabe que, outro dia, na igreja, uma senhora me perguntou se eu morava na 'casa do gato na janela'. Meu gato passa o dia na janela. Se minha casa tivesse muros, essa aproximação não aconteceria."

O único problema, e quem o aponta é o pai, Murillo, "é que um engraçadinho deu para roubar meu jornal, que o entregador jogava aqui no jardim". A solução não foi difícil: Murillo pediu para que o jornal fosse jogado na casa do vizinho. E, de certa forma, não teve como fugir dessa. Concordou que acaba tirando uma casquinha dos muros vizinhos.

Vizinhança vigiada
São "probleminhas" como o do jornal roubado que delegam aos muros alguma eficiência, como defende o diretor técnico da construtora e incorporadora Tecnisa, Fábio Vilasboas. "Muros evitam roubos pequenos e também fazem com que moradores de condomínios ou casas não sejam vistos por quem passa na rua. Em uma cidade grande, quem é visto, em geral, sente-se exposto", argumenta.

Segundo o engenheiro, todos os condomínios construídos pela Tecnisa são cercados por muros, exceto pela entrada, que, em geral, tem grades e portão em sistema de clausura (aqueles com duas portas, que prendem temporariamente o visitante). "Muitas vezes, optamos pela grade, mas nos pedem para substituí-la por muros", relata. "Principalmente em áreas de lazer, na piscina, as pessoas preferem não ser vistas. Não querem mostrar que vivem em um lugar de alto padrão." Isolamento acústico, principalmente em empreendimentos localizados à beira de vias de grande movimento, também é um argumento utilizado por quem prefere viver entre muros.

Essa sensação de vulnerabilidade, segundo Regina Meyer, deveria ser repensada em benefício da cidade e de seus bairros. "Se os moradores querem se isolar da rua, eles perdem muita coisa. Desconectam-se de uma noção de vizinhança. O bairro é demolido pelo muro. A vigilância poderia ser feita pelos próprios moradores, que tomariam conta uns das casas dos outros", argumenta.

O urbanista Hector Vigliecca engrossa o coro: "Qualquer policial sabe que, para se defender, você precisa saber onde está seu inimigo. E, para defender um território privado, antes de mais nada, você precisa defender o território público. Para isso você tem que 'ocupar', ver e tomar conta do espaço público, da rua. Da sua casa você precisa enxergar o que está acontecendo na rua, chamamos isso de policiamento social".

Trata-se de uma idéia antiga, empregada pelos americanos e pelos ingleses principalmente e divulgada por um movimento conhecido como "Neighborhood Watch", que existe desde os anos 60. Um conceito criado por urbanistas e arquitetos que, se tivesse algum crédito entre os paulistanos, faria ruir um modelo completamente antagônico, em que isolamento e violência se digladiam todos os dias.

Colaborou Tharsila Prates / Autor: Gustavo Fioratti

Condomínio: Conselho Consultivo e Fiscal

Resumo: O presente artigo visa abordar com clareza o tema em alusão, sobretudo as diferenças entre os institutos no âmbito do condomínio edilício.

Com o advento do novo Código Civil, muitos juristas e operadores do Direito se depararam com uma gama dúvidas e imprecisões quanto à revogação ou não da Lei nº 4.591/64, que dispunha, à época, sobre as regras atinentes ao condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias.

No entanto, a jurisprudência pátria consolidou o entendimento de que a legislação anterior (Lei nº 4.591/64), a partir de 2003, foi revogada apenas nas partes que conflitavam com o atual Código Civil.

Nesse sentido, há que extrair com clareza que: - Ainda que o Código Civil vigente não tenha trazido consigo a forma do Conselho Consultivo, não se pode afirmar que o mesmo tenha sido extirpado do ordenamento jurídico, sobretudo da órbita dos condomínios edilícios. Isto por que este se encontra lastreado na legislação anterior, especificamente em seu vigésimo terceiro dispositivo, cuja íntegra encontra-se transcrita abaixo:

Art. 23, da Lei 4.591/64: “Será eleito, na forma prevista na Convenção, um Conselho Consultivo, constituído de três condôminos, com mandatos que não poderão exceder de 2 anos, permitida a reeleição.”

Parágrafo único.

“Funcionará o Conselho como órgão consultivo do síndico, para assessorá-lo na solução dos problemas que digam respeito ao condomínio, podendo a Convenção definir suas atribuições específicas”.

Portanto, o atual Código Civil apenas complementou o que já era estabelecido na norma anterior, fazendo figurar em nosso ordenamento jurídico o que na prática de alguns condomínios já havia, qual seja, um conselho consultivo composto por 3 (três) membros.

Convém esclarecer, por oportuno, que não cabe ao Conselho Consultivo substituir as funções do administrador (síndico). Para isto o condomínio deverá deliberar em assembleia, devidamente convocada para estes fins.

O Conselho Consultivo também não deve exigir do síndico que suas sugestões sejam acatadas, posto que se trate de um órgão meramente consultivo.

Ademais, não se pode deixar de consignar que o Conselho Consultivo, não guarda relação alguma com o Conselho Fiscal. Este último encontra-se regulado no art. 1.356 do Código Civil, o qual é facultativo, devendo-se observar criteriosamente as regras provenientes da convenção do edifício.

Art. 1.356, do Código Civil: “Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico”.

Não bastasse o módico tratamento legal dado ao tema em debate, verificamos que o Código Civil insere na sistemática legal o Conselho Fiscal como sendo um órgão facultativo, portanto, não obrigatório da administração condominial.

Soma-se a pouca importância dada pela lei ao Conselho Fiscal, a interpretação que os leigos dão ao texto, que, na grande maioria, limita a competência de seus os membros somente à emissão de parecer sobre as contas do síndico.

Na prática, por desconhecimento da legislação, esses 2 (dois) institutos se entrelaçam e se misturam de forma homogênea, mas a verdadeira intenção do legislador, conforme exposto até o momento, não foi exatamente essa.

Antes de finalizarmos, insta realçar novamente que, independentemente da espécie e gênero de Conselho, a figura e autonomia do síndico devem ser respeitadas, ao passo que qualquer mácula deve ser imediatamente repudiada pelo Poder Judiciário, sem prejuízo das sanções previstas na convenção.

Em suma, pode-se dizer com plena exatidão, em que pese o burburinho corriqueiro no setor imobiliário, que ambos os conselhos são imprescindíveis à preservação e o equilíbrio da gerência do condomínio, laborando conjuntamente, de forma prestativa e harmoniosa com o administrador, leia-se, síndico.

Autor: Thiago Hora - Graduado pela faculdade de direito Cândido Mendes/RJ, Pós graduando em Direito Imobiliário pelo CEPAD/RJ, Advogado. 

http://www.ambito-juridico.com.br/site/?n_link=revista_artigos_leitura&artigo_id=11879

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