De acordo
com uma pesquisa, a principal queixa dos moradores é que os síndicos não
resolvem as reclamações.
EmSão Paulo,
uma pesquisa mostra que quase metade dos moradores de condomínios têm
reclamações contra o síndico.
A principal queixa contra os síndicos é que eles não resolvem as
reclamações dos moradores. E são muitas: a vaga na garagem, o cachorro do
vizinho, falta de espaço para as crianças, e por aí vai.
É difícil mesmo agradar, sempre tem alguém que não concorda,
mesmo com a decisão que parece mais acertada.
Não tem jeito. Síndico nunca agrada a todo mundo. Seu Avio
implantou, na sua gestão, o aproveitamento da água de chuva.
Repórter:Todo mundo ficou contente com o reuso da água? Seu
Avio:Menos um! Repórter:Teve um que não gostou? Seu
Avio:Não
gostou, porque ele fez uma queixa na delegacia do bairro. Repórter:Contra quem? Seu
Avio:Contra
o síndico!
É por essas e por outras que ninguém quer ser síndico. “Não, eu
não. Porque eu acho que não tenho traquejo, eu prefiro cuidar da minha casa que
ali eu faço”, diz Elza Maria Pereira Volpi.
Esse universo de condomínios no estado de São Paulo movimenta
cerca de R$ 8 bilhões.
Uma associação de síndicos profissionais fez uma pesquisa e
constatou que 47% dos condôminos estão descontentes com o síndico.
“Geralmente seus anseios não são atendidos. E a taxa de
condomínio esta subindo. Então as pessoas querem desse síndico mais”, declara
Dostoiveski Vieira, diretor da Pró-Síndico.
Inadimplência é sempre um assunto delicado e
recorrente. Na maioria das vezes, o atraso das taxas condominiais acontece
devido a um problema financeiro inesperado, como a perda do emprego. Porém,
isto acaba gerando problemas nas contas do condomínio, que tem despesas fixas
todo mês. Quando não existe acordo quanto ao pagamento, há várias maneiras
legais de se cobrar uma dívida, seja de forma judicial ou extrajudicial.
Quando não se chega a um acordo, o jeito é ir para a esfera judicial. Os
trâmites processuais podem levar um ano ou mais, dependendo de cada caso, mas o
pagamento da dívida sempre está assegurado, mesmo que seja necessária a venda
do imóvel da família.
Os condôminos inadimplentes ficam sujeitos à cobrança judicial da dívida
conforme previsão do artigo 275, inciso II “b” do Código de Processo Civil. A
cobrança pode ocorrer logo após o primeiro mês de inadimplência, com a
aplicação de multa de 2%, juros de 1% ao mês e correção monetária, ou o
convencionado em cada condomínio.
Para o ingresso com a ação judicial de cobrança é necessário que o condomínio
demonstre a situação de inadimplência do devedor. Também é necessário juntar a
ata da Assembleia Geral de condôminos que aprovaram as despesas do período
cobrado e outros documentos como ata de eleição do síndico e uma procuração do
síndico para o advogado que representará o condomínio.
“A falta de pagamento das taxas condominiais afeta a todos em um condomínio. A
solução exige eficiência administrativa e competência jurídica. Em último caso,
protesto ou ação judicial”, destaca o advogado da CondoMais Advocacia de
Goiânia, Victor Marcondes.
Execução
Marcondes esclarece ainda que para a execução judicial, o condomínio,
representado pelo síndico ou administrador deve buscar advogados que possuam
conhecimento aprofundado, com experiência comprovada, para particularizar os
procedimentos, utilizando de ferramentas jurídicas eficazes que possam garantir
o recebimento integral das taxas condominiais em um curto período.
Assim, há, em uma ação de cobrança de taxa condominial, duas fases distintas.
Na primeira o advogado entra com o pedido, prossegue com a resposta do devedor,
a instrução com a coleta de provas se necessário até a decisão do juiz
(sentença judicial).
Na segunda fase, com base em uma sentença judicial condenatória, o Estado
determinará o bloqueio de dinheiro em contas bancárias ou penhora de bens,
avaliação e venda em hasta pública dos bens penhorados até a entrega da quantia
devida ao credor.
“As taxas condominiais devem ser pagas pontualmente não apenas pelo medo do
protesto ou da ação judicial, mas sim pela conscientização dos devedores do
grande desequilíbrio financeiro causado nas contas do condomínio, que impede a
continuidade de serviços essenciais e compromete a manutenção e segurança de
todos os condôminos, inclusive do próprio devedor e seus familiares”, completa
Marcondes.
Protesto
em cartório
Muitos estados tem leis específicas que permitem que os síndicos e administradores
protestem condôminos inadimplentes em cartório. O protesto é um dos recursos
utilizados antes da cobrança judicial e pode resolver o problema.
Para o especialista em direito imobiliário do escritório Innocenti Advogados
Associados, Plínio Ricardo Merlo Hypólito, o fato de o condômino ter o nome
protestado implica na não necessidade de levar o caso à esfera judicial, já que
o protesto bloqueia o crédito do devedor no mercado. “A possibilidade do
protesto facilitou o recebimento das dívidas pelos condomínios, abrindo um
caminho paralelo à tradicional ação de cobrança judicial. O receio de ter o
nome protestado e, consequentemente, o crédito cancelado alertou os devedores”,
aponta Plínio.
A solução de protesto tem se tornado popular no estado de São Paulo, onde os
tribunais especiais cíveis não aceitam ações de cobranças dos condomínios.
Nesse estado a cobrança tem que ser feita na justiça comum que é mais lenta.
Mas é preciso ter cuidado redobrado antes de protestar um condômino a fim de
evitar que o condomínio tenha que indenizar o inadimplente por danos morais. Em
primeiro lugar deve-se garantir que o que esta sendo cobrado esta correto e é
inquestionável e depois, que a pessoa que esta sendo protestada é de fato o
proprietário do imóvel. Mesmo com essas medidas, o condomínio corre riscos.
Acordos
extrajudiciais
Os advogados dos condomínios podem buscar um acordo entre as partes envolvidas
para evitar a ação judicial e, assim, economizar tempo e dinheiro para ambas.
São os chamados acordos extrajudiciais.
Nesta etapa entra em ação a diplomacia e o uso de ferramentas como cartas de
notificações e plantões de cobrança, conciliação e mediação, centrais de
atendimentos e equipes especializadas em cobranças.
Cuidar do espaço que guarda a água do condomínio é fundamental. Em São Paulo, a lei obriga a se fazer ao menos uma limpeza no local por ano. Entretanto, os especialistas consultados e a própria Sabesp (empresa de abastecimento de água do Estado de São Paulo) creem ser duas vezes por ano o necessário para manter o local em condições higiênicas adequadas.
Os períodos sugeridos para a execução do serviço são os meses de outubro e fevereiro, para que o condomínio se prepare para o uso mais frequente da água no verão e quatro meses depois fique com a caixa em dia para o inverno.
As fontes consultadas também alertam que não é recomendável fazer a limpeza por conta própria. Em algumas regiões o empreendimento fica sujeito à multa caso contrate um funcionário para fazer a limpeza da caixa d’água, e não optar por um serviço especializado.
No momento da contratação da empresa pelo condomínio, o ideal é verificar alguns detalhes:
1- Observar se a empresa tem alvará na Vigilância Sanitária;
2- Os funcionários da empresa devem utilizar equipamentos de proteção individual, tais como: luvas, galochas, máscaras de proteção simples (já que os funcionários ficam em contato com produtos químicos).
O zelador deve acompanhar o trabalho da empresa contratada e verificar os seguintes procedimentos necessários para a limpeza:
- Checar a situação estrutural e externa do reservatório;
- Fechar a entrada de água e esvaziar o reservatório;
- Escovar as paredes internas, a tampa e remover todo o lodo, evitando a entrada de sujeira nas tubulações de saída;
- Eliminar toda a sujeira, inclusive manchas (quando possível), enxaguar e esvaziar novamente;
- Fechar adequadamente o reservatório, se possível com lacre e cadeado, impedindo a entrada de qualquer elemento estranho;
- O zelador deve anotar a data da limpeza;
Além da limpeza da caixa, o condomínio deve se preocupar também com o teste de potabilidade da água, que nada mais é do que uma análise físico-química laboratorial que visa identificar presença de bactérias, germes, entre outros organismos nocivos aos seres humanos.
É aconselhável efetuar o teste semestralmente, após a limpeza da caixa d’água.
Deve ser realizado por um laboratório especializado, pois o teste só tem um bom resultado se a amostra é bem coletada, ou seja, o frasco deve ser estéril.
Vale lembrar que o Síndico é responsável também por esse quesito no condomínio e que se algum condômino passar mal devido à má qualidade da água, ele poderá ser acionado, inclusive judicialmente.
Quase 35 anos após a criação das Normas Regulamentadoras pelo Ministério do Trabalho (NR), o assunto ainda é desconhecido por muitos síndicos e gera controvérsias entre os consultores de condomínios. Assim, nos propomos a esclarecer neste artigo, de forma direta e objetiva, as obrigações impostas pelo Ministério do Trabalho aos condomínios e as possíveis complicações e penalidades no caso do seu não cumprimento.
Existem 35 Normas Regulamentadoras do Ministério do Trabalho (NR), que têm como finalidade estabelecer os requisitos técnicos e legais para os aspectos mínimos de Segurança e Saúde Ocupacional dos trabalhadores. São obrigações trabalhistas a serem cumpridas por todo empregador que contrate empregados pelo regime CLT. Sendo o condomínio um contratante de funcionários, este está obrigado a cumprir estas normas, porém nem todas se aplicam a ele.
Algumas Normas Regulamentadoras (NR) devem ser seguidas por todos os segmentos, tais como higienização de instalações sanitárias, condições de conforto e segurança para alimentação e trabalho e cores para serem utilizadas como sinalização de segurança nos ambientes de trabalho. Abaixo detalhamos as Normas Regulamentadoras (NR´s) obrigatórias para os condomínios, que deverão ser cumpridas através de laudos, exames e treinamentos periódicos:
Normas obrigatórias aos condomínios
NR7: PCMSO – Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional
Esta norma obriga o condomínio a contratar um médico do trabalho ou a realizar convênio com empresa especializada em Medicina do Trabalho (o que é o usual e mais indicado), a qual indicará um médico coordenador do PCMSO para realização dos exames admissionais, demissionais, periódicos, por mudança de função e retorno ao trabalho de todos os funcionários do condomínio. Importante salientar que por se tratar de um programa, os exames realizados de forma avulsa não têm valor, o programa deve estar ativamente contratado.
A NR 07 também diz, em seu item 7.5.1, que “todo estabelecimento deverá estar equipado com material necessário à prestação dos primeiros socorros, considerando-se as características da atividade desenvolvida; manter esse material guardado em local adequado e aos cuidados depessoa treinada para esse fim".
NR9: PPRA – Programa de Prevenção de Riscos Ambientais
Esta norma obriga o condomínio a ter um programa que visa estabelecer a metodologia de ação que garanta a preservação da saúde e integridade dos trabalhadores, frente aos riscos ambientais. Este programa é realizado através de relatório anualmente elaborado por um técnico de segurança, engenheiro ou médico do trabalho. Importante informar que o PPRA estabelece e orienta o médico do trabalho na realização do PCMSO.
NR5: CIPA – Comissão Interna de Prevenção de Acidentes
A CIPA deverá ser constituída para condomínios a partir de 51 funcionários. Para condomínios com número inferior de funcionários, torna-se apenas obrigatório designar um funcionário a participar do treinamento anual de prevenção de acidentes. Este funcionário não terá estabilidade, diferente da CIPA constituída. O treinamento deve ser realizado por profissional que possua conhecimento sobre o tema.
NR 6: EPI – Equipamentos de Proteção Individual
Esta norma obriga o Condomínio a fornecer, orientar, treinar e exigir do funcionário o uso de EPI. EPI é considerado todo equipamento ou produto de uso individual do trabalhador, destinado à proteção de riscos que possam ameaçar a segurança e a saúde no trabalho. A norma não exige periodicidade do treinamento, nem capacitação do instrutor.
NR 23: Proteção Contra Incêndio
O condomínio, além de ser obrigado a disponibilizar aos trabalhadores e moradores equipamentos de combate a incêndio e orientações de rotas de fuga, é obrigado a oferecer treinamento anual realizado por especialista em prevenção e combate a incêndio.
NR 10: Instalações e Serviços em Eletricidade
Esta norma, em conjunto com a NBR 5419 (da ABNT), exige dos condomínios, além de diversas ações preventivas de segurança nas instalações elétricas, a realização de Laudo de Instalação Elétrica e Laudo de Medição Ôhmica.
O Laudo de Medição Ôhmica deve ser emitido todo ano, já para o Laudo de Instalação Elétrica a norma não especifica a periodicidade, porém os especialistas sugerem que seja realizado a cada dois anos.
O que acontece se as Normas Regulamentadoras não forem realizadas?
A primeira consequência são as multas que poderão ser aplicadas ao condomínio que não realizá-las. Essas multas são definidas em UFIR´s, com variação entre as normas e, em caso de reincidência, aumentando consideravelmente de valor.
Porém, a multa é o menor problema que pode acontecer com o não cumprimento das normas, pois com essa negligência, o condomínio fica sujeito a complicações trabalhistas, civis e problemas com a seguradora em caso de incêndio. Imagine a complicação que um condominio terá caso um funcionário venha a se ferir por não estar usando EPI, ou alegar que contraiu alguma doença por conta do trabalho e o condominio não ter PPRA realizado? E para finalizar, imagine a dificuldade que será uma seguradora pagar o prêmio por um incêndio em um condomínio que não tenha brigada de incêndio constituída?
Prevenção é sempre a melhor atitude, contrate uma empresa idônea para administrar as Normas Regulamentadoras do seu condominio e evite complicações.
Por Ricardo Karpat*
*Ricardo Karpat é diretor da Gábor RH, Administrador de Empresas, especializado em Recursos Humanos, com experiência de 12 anos no segmento de condomínios.
Email para contato: ricardo@gaborRH.com.br
A palavra do momento é sustentabilidade. Os arquitetos e
designers estão cada vez mais atentos à proteção ambiental e inserindo em seus
projetos, alternativas ‘verdes’. As diversas opções podem ser aplicadas
em novos projetos, reformas ou até mesmo pequenas mudanças de
hábitos. Aliar a consciência ambiental sem abrir mão do charme é o desafio, mas
não faltam opções belas e sustentáveis para transformar a casa.
As novidadeseco-friendlyaparecem nos ambientes externos e internos.
A sala de uma residência, por exemplo, já pode contar com uma lareira ecológica
que não consome madeira e nem produz fumaça no ambiente.“É uma boa alternativa porque funciona com um biofluido especial
que gera a chama”, dizGlaucio Gonçalves,
arquiteto e especialista em planejamento de empreendimentos sustentáveis.“Além disso, a emissão de CO2 é baixíssima, menor que o
equivalente à nossa respiração. O custo em relação à lareira tradicional
praticamente se iguala a curto prazo”, afirma.
Os pisos de madeira ainda são predominantes em projetos
residenciais. Mas além da madeira de demolição, uma escolha para quem gosta do
estilo e não quer abrir mão da preservação do meio ambiente é o piso de bambu.“Ele possui praticamente as mesmas características dos pisos de
madeira em relação à resistência e durabilidade, mas com a diferença de ser um
produto sustentável”, dizFábio Siqueira,
diretor executivo da Bamboofloor, que há cinco anos desenvolve esse tipo de
piso.“Ainda existe muita
desinformação no mercado sobre a questão da regulamentação da matéria-prima. A
verdade é que poucas empresas realmente investem em laudos e
certificações de seus produtos”, afirma Siqueira. Segundo o
empresário, o ciclo de colheita do bambu varia entre quatro e cinco anos,
enquanto o de um ipê, por exemplo, pode chegar a 30 anos.
Em uma casa grande, em que a garagem é independente da entrada principal, o ideal é partir para a praticidade. Em garagens de edifícios também, com cuidados ainda mais especiais, uma vez que muitos veículos circulam e às vezes ficam ligados dentro desse espaço. Manutenção e limpeza passam a ser palavra de ordem nesses projetos.
Uma garagem pode ser agredida por manchas de óleo, manchas de borracha, fuligem e outros tipos de sujeiras difíceis de limpar. Materiais que resistam a este tipo de agressão, assim como passem a sensação de um ambiente mais "asséptico" passam a ser necessários.
Os pisos cimentados são uma boa opção, em especial os novos pisos existentes no mercado para este fim ou para fins industriais. São muitos e com nomes variados, como tecnocimento, cimento polimérico e outros. Estes pisos são aplicados por mão de obra especializada e, embora seja aplicada apenas uma fina camada sobre o contrapiso, são muito resistentes. Depois da aplicação é aconselhável fazer uma impermeabilização, pois os derivados de cimento são porosos e podem manchar. Caso opte por um cimentado comum, dobre os cuidados com a impermeabilização.
Outras opções são o granilite (que deve ter os mesmos cuidados prescritos para o piso de concreto), pinturas epóxi e de poliuretano -existem diversas soluções na linha de pinturas industriais, muito interessantes. As cerâmicas que suportam alto tráfego e os porcelanatos de alta resistência também são ótimas ideias. Mas lembre-se que em dias de chuva o piso da garagem pode ficar molhado. Nesse caso, pisos muito lisos poderão fazer os carros deslizarem, causando batidinhas desnecessárias.
Lembre-se também que o carro é pesado e exerce pressões de atrito e abrasão sobre o piso. Por isso é importante buscar um aconselhamento técnico com fabricantes antes de escolher o revestimento e não apenas aplicar qualquer tipo de tinta de piso.
É muito bom instalar revestimento nas paredes, em especial para edifícios, onde o nível de fuligem tende a ser mais alto. Cerâmicas simples e baratas passam uma sensação de limpeza enorme e, de fato, são fáceis de manter com uma dessas lavadoras de alta pressão. Caso não queira azulejar, procure usar uma pintura epóxi ou similar, ou ainda uma pintura acrílica, acabamentos mais resistentes a lavagem. Jamais utilize um revestimento como látex PVA ou outros que não sejam resistentes à água.
Fernando Forte e Rodrigo Marcondes Ferraz são arquitetos formados pela FAU-USP e sócios do escritório Forte Gimenes Marcondes Ferraz (www.fgmf.com.br)
Os arquitetos Fred Benedetti e Fernanda Abs - tel. (11) 3044-0594, São Paulo, SP;
Explicam que, com tantas opções de pisos externos no mercado, devem-se levar em conta três aspectos na hora da escolha: beleza, praticidade e preço.
Para garagens, segundo eles, o melhor é utilizar as"cerâmicas de alto tráfego". Uma opção muito empregada em jardins, calçadas e paisagismo é o piso intertravado. "São peças modulares de concreto, com diversas formas, espessuras, cores e texturas, que, dispostas em conjunto, criam áreas de superfície pavimentada de belíssimo efeito estético." Uma outra alternativa é o blokret (blocos de concreto), cujas placas são assentadas sobre uma manta de areia. "Como existem blocos de diferentes formatos e cores, é possível compor diversos desenhos no piso", concluem.
Ø"É preciso
administrar para todos." Ou seja, o síndico deve sempre ponderar em cima
do interesse coletivo e se respaldar na legislação, na Convenção e no Regimento
Interno, diz;
Ø"O síndico deve
ouvir muito e falar pouco."
Ø"Tomar atitudes
quando acionado."
Ø"Estimular o uso
das áreas de lazer", ponto forte de alguns condomínios.
Ø"Abrir os canais
de comunicação."
Ø"Instruir novos
moradores", recebendo-os pessoalmente para uma conversa e para fornecer a
Convenção e o Regimento Interno; e,
Ø"Ser presença
constante no local e demonstrar muita disponibilidade."
Texto de Marcio Rachkorsky
O Brasil atravessa o maior bom imobiliário da história. A
cada dia, novos empreendimentos imobiliários são entregues e, morar em
condomínio, virou sinônimo de segurança, modernidade e praticidade,
especialmente nos grandes centros urbanos. Ao adquirir um apartamento ou uma
casa em condomínio, há que se ter a exata noção da difícil missão de conviver e
compartilhar espaços comuns com dezenas, centenas de vizinhos, com hábitos,
manias, princípios e conceitos diferentes. Sem falar na disposição para encarar
questões delicadas, tais como barulho, vazamentos, festas, obras, reformas, vagas
de garagem, inadimplência, fechamento de sacada, segurança, cachorros,
algazarra, condômino anti-social...
Na Idade Média, já existia um sistema de propriedade, muito
semelhante ao condomínio atual. Há relatos acerca de um grande incêndio, que
destruiu muitas casas, deixando milhares de famílias sem residência. Obrigados
a construir suas novas casas com rapidez, em espaços menores, as famílias se
agruparam em pequenas comunidades, levantando edifícios, divididos por pisos.
Os resultados foram magníficos e comemorados pelos chamados arquitetos reais. Bom senso,
disciplina e pleno atendimento às normas e regras de convivência, são palavras
fundamentais para uma vida harmoniosa em condomínio. Imprescindível conhecer as
normas contidas no Código Civil (artigos 1.331 a 1.358), na Lei de Incorporação
Imobiliária (Lei 4.591/64), na Convenção de Condomínio e no Regulamento
Interno. Importante ressaltar que a legislação brasileira para condomínios, é
extremamente avançada, servindo inclusive de modelo e inspiração para países em
desenvolvimento.
Diante de um cenário tão complexo, os síndicos atuam como
verdadeiros mediadores de conflitos. Com extrema habilidade, jogo de cintura e,
sobretudo paciência, os "síndicos mediadores" resolvem, previnem e
evitam conflitos nos condomínios, exercendo um papel social importantíssimo. É
gratificante constatar tamanha evolução social e comportamental dos síndicos,
cada vez mais preocupados em tornar a vida harmoniosa dentro dos condomínios.
Os síndicos atuantes, invariavelmente, amam suas propriedades e preocupam-se
com o bem-estar de sua comunidade. Logo, estão sempre prontos para conversar e
ajudar as pessoas, numa demonstração única de responsabilidade social e
cidadania. O resultado não poderia ser outro: os condomínios representados por
síndicos mediadores de conflitos, se tornaram verdadeiros "oásis" de
paz social ! Nestes condomínios, impera o diálogo, a justiça, o exercício da
cidadania, o espírito de cooperação e principalmente a vontade de acertar!
Em verdade, os
síndicos têm dado belos exemplos de criatividade, responsabilidade social,
cidadania e dedicação. Oxalá nossos políticos se espelhassem nesses verdadeiros
heróis e heroínas, que muitas vezes, após uma longa jornada de trabalho, deixam
de estar com seus familiares para trabalhar em prol do condomínio e da
comunidade, sem qualquer interesse financeiro, mas apenas e tão somente no afã
de fazer algo positivo!
Importante
ressaltar que os síndicos não conseguem fazer tudo sozinhos. Precisam contar
com um corpo diretivo atuante e com condôminos interessados e participativos.
Fundamental ainda os síndicos poderem contar com uma boa administradora e com
advogados especializados, para que as boas ideias não se transformem em futuros
problemas.
O termo azulejo designa uma peça de cerâmica de pouca espessura, geralmente, quadrada,em que uma das faces évidrada, resultado da cozedura de um revestimento geralmente denominado comoesmalte, que se torna impermeável e brilhante.Esta face pode ser monocromática oupolicromática, lisa ou emrelevo. O azulejo é geralmente usado em grande número como elemento associado àarquiteturaem revestimento de superfícies interiores ou exteriores ou como elemento decorativo isolado.
Com diferentes características entre si, este material tornou-se um elemento de construção divulgado em diferentes países, assumindo-se em Portugal como um importante suporte para a expressão artística nacional ao longo de mais de cinco séculos,onde o azulejo se transcende para algo mais do que um simples elemento decorativo de pouco valor intrínseco. Este material convencional é usado pelo seu baixo custo, pelas suas fortes possibilidades de qualificar esteticamente um edifício de modo prático. Mas nele se reflete, além da luz, o repertório do imaginário português, a sua preferência pela descrição realista, a sua atração pelo intercâmbio cultural. De forte sentido cenográfico descritivo e monumental, o azulejo é considerado hoje como uma das produções mais originais da cultura portuguesa, onde se dá a conhecer, como num extenso livro ilustrado de grande riqueza cromática, não só a história, mas também a mentalidade e o gosto de cada época.
Atualmente, a procura por azulejos tem se dado menos por seu valor decorativo e mais por suas características impermeabilizantes, sendo muito utilizado em cozinhas, banheiros e demais áreas hidráulicas.
