Altas Taxas Condominiais

Custos em alguns endereços podem ser equivalentes ao valor do aluguel ou prestação do imóvel. Inadimplência e má administração podem colaborar com as altas despesas

Os altos preços das taxas de condomínio, que muitas vezes chegam a valores equivalentes a um aluguel ou até à prestação da casa própria, assustam inquilinos e compradores de imóveis. Despesas com pessoal, manutenção (água, luz, gás), conservação (elevadores e prédio) e administração compõem os custos que são repassados aos moradores dos condomínios mensalmente. Segundo Pedro Carsalade, presidente da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (Abadi), as taxas mensais são inevitáveis, e síndicos e administradoras fazem o que podem para reduzí-la ao mínimo possível.

“Não há como manter um condomínio sem a cobrança de uma taxa mensal, paga por todos os moradores. Esse dinheiro serve para quitar as despesas que permitem que haja manutenção. Esses gastos e a forma como a taxa será cobrada são definidos através de um memorial descritivo do empreendimento e sua convenção. Elas até podem ser mudadas, desde que se chegue a um consenso nas assembléias condominiais”, explica Carsadale.

De acordo com Carsadale, as despesas mensais necessárias são formadas, geralmente, da seguinte forma: 50% do valor é gasto com o pagamento de pessoal (porteiros, jardineiros, faxineiros, etc); 20% referem-se à manutenção dos condomínios (gastos com água, luz e gás); 20% com a conservação do condomínio como um todo (fachadas, elevadores, portaria) e 10% com gastos administrativos.

O advogado Marco Rocha, gestor de condomínio da administradora Cipa S.A, explica que existe ainda um fundo de reserva, que serve para emergências. Ele lembra que a valor pode ser incluído, ou não, na taxa de condomínio. “A lei exige que seja determinado, em uma convenção inicial da criação do condomínio, se vai ser recolhido ou não um fundo de reserva e em caso positivo, a sua porcentagem sobre o valor mensal arrecadado. O percentual mais corriqueiro é 10%. Quando não há recolhimento para reserva e acontecem emergências são emitidas cotas extras para cobrir o pagamento inesperado”, explica Rocha.

Rateio – Muitos moradores de condomínios com imóveis de tamanhos diferenciados questionam os valores igualitários das taxas. Carsadale lembra que a lei determina o rateiro da cota condominal de acordo com a fração do terreno do imóvel, mas na maioria das vezes os valores são equivalentes.

No entanto, toda e qualquer deliberação com relação aos condomínios devem ser discutidas em assembleia, inclusive as vagas de estacionamento.

Cobrança abusiva

Para o aposentado da Varig Edemilson Freitas Leite, de 53 anos, morador do condomínio Parque Residencial Joaquim de Oliveira, no Centro de São Gonçalo, o valor da taxa de condomínio é muito alta e dói no bolso. Ele explica que as cotas mensais variam de R$ 300 a R$ 350 e se igualam ao aluguel do apartamento de dois quartos, que custa R$ 350. Ele afirma que a cota, cobrada das 80 unidades de cada um dos 11 edifícios de dez andares do residencial é abusiva, principalmente, se for levado em conta os poucos benefícios oferecidos aos moradores.

“Uma conta básica mostra que cada prédio recebe, em média, de R$ 24 mil a R$ 28 mil só com taxas. Mesmo que 20% dos condôminos seja inadimplente, ainda sobra muito dinheiro para pagar os empregados, manutenção e conservação de cada prédio. Além disso, tudo é motivo para taxa extra: o sistema de segurança custa R$ 15 por dois anos e R$ 10 por outros dois anos; a área de lazer custa R$ 10 por mês de cada unidade. Essa cobrança é injusta e abusiva”, desabafa.

João Gilberto Guedes, síndico do condomínio Villa Nova, em Santa Rosa, explica que é possível aos síndicos, adotarem medidas que diminuam os custos das taxas. “Para reduzir gastos excessivos o síndico deve evitar que os funcionários façam horas extras desnecessárias, inclusive no horário de almoço, já que essa hora a mais equivale ao acréscimo de 50% sobre o valor do período normal”.

Ele alerta ainda que, campanhas internas ajudam os moradores a economizar água e que no jardim é melhor utilizar regador em vez de mangueira. Alguns prédios já adotaram o sistema de reúso. “É possível economizar 20% aproveitando a água da chuva ou do lençol freático para lavar áreas comuns”, avalia.

O síndico avisa que a manutenção de elevadores consome 8% dos gastos de um condomínio. Ele afirma que o contrato com a empresa prestadora do serviço sempre pode ser renegociado e que, de tempos em tempos, fazer um orçamento para checar os melhores preços do mercado pode ser econômico.

Inadimplência contribui para elevação das despesas

“Água, elevadores, funcionários e inadimplência são os principais fatores que contribuem para elevar as taxas”, diz Manoel Maia, vice-presidente do Secovi Rio.

Segundo ele, só a água costuma representar 20% do valor da taxa do condomínio e a manutenção dos elevadores, sem contar troca de peças e conserto de defeitos, 7%. A outra parte dos gastos com elevadores fica embutida na conta de energia, que ao todo responde por 15% dos gastos dos edifícios com elevador.  “Os custos mais difíceis de serem reduzidos num condomínio são os da conta de luz e de água e os gastos com os funcionários, que chegam a 50% do total”, diz.

Nos casos de inadimplência, Maia explica que o Secovi Rio indica ao condomínio que cobre a dívida rapidamente. “Em casos onde o índice de inadimplência é muito alto ou as dívidas são volumosas, acaba sendo necessário que os moradores restantes dividam o que não é recolhido entre eles até que a dívida seja regularizada. O pagamento do montante devido, geralmente, é convertido para o fundo de reserva e melhoramentos que antes não eram possíveis acabam sendo realizados, como reformas nas áreas comuns ou a troca de equipamentos de interfone ou segurança. Raramente o valor apurado com os inadimplentes é devolvido aos condôminos”, explica Maia.

Para Cláudia Nazareth, proprietária da Abdon Nazareth Imóveis, o valor de condomínio, atualmente, é o responsável, em conjunto com o valor de IPTU, para se mensurar o valor do aluguel. Um condomínio alto, segundo ela, faz com que o proprietário cobre um aluguel mais baixo para compensar e vice-versa.

“Não existe valor mínimo de condomínio, as taxas variam de acordo com número de funcionários, elevadores, gastos de manutenção, luz, água, número de apartamentos e administração.Um imóvel que tenha um apartamento por andar, por exemplo, tem o condomínio muito mais caro do que outro com seis por andar, pois embora o consumo de água seja mais alto, o número de funcionários é o mesmo tanto para um prédio grande quanto para um pequeno”, avalia ela.