Altas Taxas Condominiais

Custos em alguns endereços podem ser equivalentes ao valor do aluguel ou prestação do imóvel. Inadimplência e má administração podem colaborar com as altas despesas

Os altos preços das taxas de condomínio, que muitas vezes chegam a valores equivalentes a um aluguel ou até à prestação da casa própria, assustam inquilinos e compradores de imóveis. Despesas com pessoal, manutenção (água, luz, gás), conservação (elevadores e prédio) e administração compõem os custos que são repassados aos moradores dos condomínios mensalmente. Segundo Pedro Carsalade, presidente da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (Abadi), as taxas mensais são inevitáveis, e síndicos e administradoras fazem o que podem para reduzí-la ao mínimo possível.

“Não há como manter um condomínio sem a cobrança de uma taxa mensal, paga por todos os moradores. Esse dinheiro serve para quitar as despesas que permitem que haja manutenção. Esses gastos e a forma como a taxa será cobrada são definidos através de um memorial descritivo do empreendimento e sua convenção. Elas até podem ser mudadas, desde que se chegue a um consenso nas assembléias condominiais”, explica Carsadale.

De acordo com Carsadale, as despesas mensais necessárias são formadas, geralmente, da seguinte forma: 50% do valor é gasto com o pagamento de pessoal (porteiros, jardineiros, faxineiros, etc); 20% referem-se à manutenção dos condomínios (gastos com água, luz e gás); 20% com a conservação do condomínio como um todo (fachadas, elevadores, portaria) e 10% com gastos administrativos.

O advogado Marco Rocha, gestor de condomínio da administradora Cipa S.A, explica que existe ainda um fundo de reserva, que serve para emergências. Ele lembra que a valor pode ser incluído, ou não, na taxa de condomínio. “A lei exige que seja determinado, em uma convenção inicial da criação do condomínio, se vai ser recolhido ou não um fundo de reserva e em caso positivo, a sua porcentagem sobre o valor mensal arrecadado. O percentual mais corriqueiro é 10%. Quando não há recolhimento para reserva e acontecem emergências são emitidas cotas extras para cobrir o pagamento inesperado”, explica Rocha.

Rateio – Muitos moradores de condomínios com imóveis de tamanhos diferenciados questionam os valores igualitários das taxas. Carsadale lembra que a lei determina o rateiro da cota condominal de acordo com a fração do terreno do imóvel, mas na maioria das vezes os valores são equivalentes.

No entanto, toda e qualquer deliberação com relação aos condomínios devem ser discutidas em assembleia, inclusive as vagas de estacionamento.

Cobrança abusiva

Para o aposentado da Varig Edemilson Freitas Leite, de 53 anos, morador do condomínio Parque Residencial Joaquim de Oliveira, no Centro de São Gonçalo, o valor da taxa de condomínio é muito alta e dói no bolso. Ele explica que as cotas mensais variam de R$ 300 a R$ 350 e se igualam ao aluguel do apartamento de dois quartos, que custa R$ 350. Ele afirma que a cota, cobrada das 80 unidades de cada um dos 11 edifícios de dez andares do residencial é abusiva, principalmente, se for levado em conta os poucos benefícios oferecidos aos moradores.

“Uma conta básica mostra que cada prédio recebe, em média, de R$ 24 mil a R$ 28 mil só com taxas. Mesmo que 20% dos condôminos seja inadimplente, ainda sobra muito dinheiro para pagar os empregados, manutenção e conservação de cada prédio. Além disso, tudo é motivo para taxa extra: o sistema de segurança custa R$ 15 por dois anos e R$ 10 por outros dois anos; a área de lazer custa R$ 10 por mês de cada unidade. Essa cobrança é injusta e abusiva”, desabafa.

João Gilberto Guedes, síndico do condomínio Villa Nova, em Santa Rosa, explica que é possível aos síndicos, adotarem medidas que diminuam os custos das taxas. “Para reduzir gastos excessivos o síndico deve evitar que os funcionários façam horas extras desnecessárias, inclusive no horário de almoço, já que essa hora a mais equivale ao acréscimo de 50% sobre o valor do período normal”.

Ele alerta ainda que, campanhas internas ajudam os moradores a economizar água e que no jardim é melhor utilizar regador em vez de mangueira. Alguns prédios já adotaram o sistema de reúso. “É possível economizar 20% aproveitando a água da chuva ou do lençol freático para lavar áreas comuns”, avalia.

O síndico avisa que a manutenção de elevadores consome 8% dos gastos de um condomínio. Ele afirma que o contrato com a empresa prestadora do serviço sempre pode ser renegociado e que, de tempos em tempos, fazer um orçamento para checar os melhores preços do mercado pode ser econômico.

Inadimplência contribui para elevação das despesas

“Água, elevadores, funcionários e inadimplência são os principais fatores que contribuem para elevar as taxas”, diz Manoel Maia, vice-presidente do Secovi Rio.

Segundo ele, só a água costuma representar 20% do valor da taxa do condomínio e a manutenção dos elevadores, sem contar troca de peças e conserto de defeitos, 7%. A outra parte dos gastos com elevadores fica embutida na conta de energia, que ao todo responde por 15% dos gastos dos edifícios com elevador.  “Os custos mais difíceis de serem reduzidos num condomínio são os da conta de luz e de água e os gastos com os funcionários, que chegam a 50% do total”, diz.

Nos casos de inadimplência, Maia explica que o Secovi Rio indica ao condomínio que cobre a dívida rapidamente. “Em casos onde o índice de inadimplência é muito alto ou as dívidas são volumosas, acaba sendo necessário que os moradores restantes dividam o que não é recolhido entre eles até que a dívida seja regularizada. O pagamento do montante devido, geralmente, é convertido para o fundo de reserva e melhoramentos que antes não eram possíveis acabam sendo realizados, como reformas nas áreas comuns ou a troca de equipamentos de interfone ou segurança. Raramente o valor apurado com os inadimplentes é devolvido aos condôminos”, explica Maia.

Para Cláudia Nazareth, proprietária da Abdon Nazareth Imóveis, o valor de condomínio, atualmente, é o responsável, em conjunto com o valor de IPTU, para se mensurar o valor do aluguel. Um condomínio alto, segundo ela, faz com que o proprietário cobre um aluguel mais baixo para compensar e vice-versa.

“Não existe valor mínimo de condomínio, as taxas variam de acordo com número de funcionários, elevadores, gastos de manutenção, luz, água, número de apartamentos e administração.Um imóvel que tenha um apartamento por andar, por exemplo, tem o condomínio muito mais caro do que outro com seis por andar, pois embora o consumo de água seja mais alto, o número de funcionários é o mesmo tanto para um prédio grande quanto para um pequeno”, avalia ela.

Condomínios devem ter cuidado na temporada de chuvas!

O verão do ano está aí, e neste período, dias ensolarados e quentes são intercalados por fortes pancadas de chuva. Se a manutenção do condomínio não estiver em dia, a chuva pode causar diversos problemas.

Para não ter dor de cabeça com sua casa ou apartamento após uma chuva forte, alguns fatores devem ser inspecionados e cuidados.

O telhado é um deles. É preciso verificar sempre se há necessidade de impermeabilização da área ou a troca de telhas. E também fazer a inspeção periódica dos pára-raios para não ocasionar danos na rede elétrica e ter sempre uma bomba de água reserva.

A Sabesp ressalta outra dica importante: nunca despejar objetos e papéis nos vasos sanitários e óleo de cozinha no ralo da pia. O grande volume de água gerado, aliado ao despejo de lixo na rede coletora, pode provocar o refluxo do esgoto para dentro da própria residência. De acordo com o levantamento realizado pela empresa de saneamento de São Paulo, ao longo do ano são descartadas irregularmente por vasos sanitários, pias e ralos cerca de 12 mil toneladas de lixo.

Carlos Braga, síndico há 12 anos, sofreu com este tipo de situação e afirma que todos devem colaborar. Ele afirma não só o síndico tem esta responsabilidade. “Com ajuda do meu conselho e dos moradores, fomos buscar orientação, já que todos conheciam o problema”, afirma. 

O primeiro passo foi procurar um engenheiro perito para que guiasse nesta questão. “Fizemos um pedido a uma empresa de tintas e relatamos todos os problemas do condomínio. Prontamente me enviaram um engenheiro, que produziu um laudo”, afirma Braga. Depois que o laudo foi dado, os condôminos seguiram a risca as orientações recomendadas pelo engenheiro, para que não houvesse mais imprevistos. 

As orientações do engenheiro, registradas no laudo pedia que uma cópia fosse encaminhada para as empresas de pintura para resolver o caso do bolor e umidade. Além de pautar questões como manutenção no telhado, realizando sempre uma vistoria, e a limpeza das calhas e ralos. “Depois de uma assembleia, a obrigação é fazer com cautela a impermeabilização da laje, pois é um serviço que necessita de cuidado”, completa o síndico se referindo às orientações. 

Riscos à saúde
Além de bolor, manchas e umidade, os problemas acarretados pelas chuvas podem trazer riscos à saúde do morador. 

Por isso, a prevenção deve ser feita, planejado por etapas para resolver cada questão. “Os moradores também devem colaborar informando o síndico caso aconteça algo em seu apartamento”, recomenda o síndico.

DIA DO SÍNDICO

Comemorar o Dia do Síndico é, ao mesmo tempo, lembrar que há uma história por trás dessa missão.

E ao falar em condomínio é preciso lembrar-se de seu sentido etimológico, pois a palavra vem do latim <condominium> que significa <cum> (com) e <domimium> (autoridade, senhor, mestre, soberano).
O termo é utilizado no Direito Internacional para designar uma autoridade ou soberania exercida por dois ou mais Estados sobre um outro País.
Trata-se de um poder ou uma propriedade exercida por mais de um dono.

Hoje seu sentido se ampliou.
Condomínio significa as despesas comuns pagas pelos moradores de um edifício, o que os leva a adquirirem direitos e deveres perante sua moradia, seus vizinhos.
Sua participação na manutenção do patrimônio, o conjunto de edificações, é fundamental.

Diante desse contexto, é eleito um condômino para assumir a figura do síndico, um profissional cheio de responsabilidades que, nem sempre, é reconhecida pelos outros condôminos.

Ser síndico é cuidar do patrimônio que não pertence só a ele.

Reciclagem

O Brasil produz, atualmente, cerca de 228,4 mil toneladas de lixo por dia, segundo a última pesquisa de saneamento básico consolidada pelo IBGE, em 2000. O chamado lixo domiciliar equivale a pouco mais da metade desse volume, ou 125 mil toneladas diárias.

Do total de resíduos descartados em residências e indústrias, apenas 4.300 toneladas, ou aproximadamente 2% do total, são destinadas à coleta seletiva. Quase 50 mil toneladas de resíduos são despejados todos os dias em lixões a céu aberto, o que representa um risco à saúde e ao ambiente.

Mudar esse cenário envolve a redução de padrões sociais de consumo, a reutilização dos materiais e a reciclagem, conforme a "Regra dos Três Erres" preconizada pelos ambientalistas.

A idéia é diminuir o volume de lixo de difícil decomposição, como vidro e plástico, evitar a poluição do ar e da água, otimizar recursos e aumentar a vida útil dos aterros.

Tempo de decomposição dos resíduos

Coleta Seletiva

Veja abaixo quais os tipos de lixo que podem ser reciclados:

DESTINO	PAPEL	PLÁSTICO	VIDROS	METAIS
COLETA SELETIVA	papéis de escritório, papelão, caixas em geral, jornais, revistas, livros, listas telefônicas, cadernos, papel cartão, cartolinas, embalagens longa vida, listas telefônicas, livros	sacos, CDs, disquetes, embalagens de produtos de limpeza, PET (como garrafas de refrigerante), canos e tubos, plásticos em geral (retire antes o excesso de sujeira)	garrafas de bebida, frascos em geral, potes de produtos alimentícios, copos (retire antes o excesso de sujeira)	latas de alumínio (refrigerante, cerveja, suco), latas de produtos alimentícios (óleo, leite em pó, conservas), tampas de garrafa, embalagens metálicas de congelados, folhas-de-flandres
LIXO COMUM	papel carbono, celofane, papel vegetal, termofax, papéis encerados ou palstificados, papel higiênico, lenços de papel, guardanapos, fotografias, fitas ou etiquetas adesivas	plásticos termofixos (usados na indústria eletroeletrônica e na produção de alguns computadores, telefones e eletrodomésticos), embalagens plásticas metalizadas (como as de salgadinhos)	espelhos, cristais, vidros de janelas, vidros de automóveis, lâmpadas, ampolas de medicamentos, cerâmicas, porcelanas, tubos de TV e de computadores	clipes, grampos, esponjas de aço, tachinhas, pregos e canos

Fonte: Instituto Akatu

Caso não haja coleta seletiva em seu bairro ou condomínio, procure as cooperativas de catadores e os Postos de Entrega Voluntária (PEVs).

O Grupo Pão de Açúcar também possui pontos de coleta nos supermercados em todo o país. A iniciativa está sendo ampliada para outras bandeiras do grupo, como a rede Extra.

Segurança em Condominio

Veja o resumo dos principais riscos:

- Desrespeitar as normas de segurança pré-estabelecidas.

- Porteiro abrir o portão da garagem ao identificar apenas o carro, sem verificar quem está no interior do veículo.

- Morador não observar o movimento nas áreas comuns do condomínio pelo circuito de TV antes de sair da unidade.

- Ao chegar ao condomínio, não verificar se há estranhos nas imediações.

- Entrar no prédio juntamente com visitantes.

- Autorizar o porteiro que libere antecipadamente a entrada de uma visita que ainda não chegou.

- Funcionário deixar a portaria vazia, sem cobertura de outro profissional.

- Equipamentos de rádio e televisão na portaria.

- Morador deixar as chaves do apartamento ou do carro na portaria.

- Condômino repreender funcionário que cumpre uma norma de segurança.

Vejam a tranquilidade dos ladrões:

Cuidados com piscina em condomínios

O primeiro cuidado deve ser em relação à qualidade da água da piscina, seja de alvenaria, vinil ou fibra, para manter a piscina sempre limpa, cristalina e saudável é importante checar se todos os equipamentos estão funcionando. É preciso avaliar tubulações, filtros, bombas de recirculação, pré-filtros, drenos e ralos de fundo, coadeiras, dispositivos de retorno e de aspiração, dosadores de produtos químicos, visores de retrolavagem, aquecedor e trocador de calor. Qualquer problema detectado nos equipamentos deve ser analisado por um especialista da área.

Mas, para se manter a qualidade da água numa piscina, são necessários vários itens, que vão desde produtos químicos a aparelhos mais sofisticados. É indispensável o uso de um filtro, kit de aspiração manual, usado basicamente para limpar o fundo da piscina, kit verificador de ph, uma espécie de fita adesiva que em contato com a água mostra a quantidade de ph na piscina, produtos químicos como cloro, clarificantes e algicidas também devem ser usados, entre outros.

Os brinquedos aquáticos devem ser de material anticorrosivo e que não apresentem riscos de escorregar e nem pontas que possam cortar ou contundir os usuários, principalmente as crianças. O mesmo cuidado deve ser empregado aos móveis acerca da piscina, como as cadeiras, que necessariamente precisam ter pés emborrachados para que se evite acidentes com escorregamentos.

Controle de Despesas

Controle das despesas
As principais despesas do condomínio são:

COMPOSIÇÃO DAS DESPESAS
valor médio de mercado

Por meio do gráfico, pode-se verificar que os itens que concentram maiores gastos são: salário, água, luz e elevadores, chegando a consumir 84% das despesas ordinárias. Baseado nesse conhecimento o administrador poderá comparar com a realidade do seu condomínio.

Assista também: 

SÍNDICO DE ALUGUEL

                

Experiência Profissional:

Profissional com experiência de 30 anos em administração de empresa em grandes corporações e consultorias empresariais

Algumas empresas onde o Flávio trabalhou nas áreas: administrativa / financeira / engenharia: Mercedes Benz, Villares, Pirelli e Accenture

Veja mais 

www.linkedin.com/in/flaviohap

www.sindicodealuguel.com.br 

http://sindicodealuguel.blogspot.com.br

Formação:

Bacharel em Matemática pela Fundação Santo André, SP

Pós Graduado em Administração de empresa Universidade Anhanguera, Santo André, SP

Curso de Extensão Universitária em Sistemas de Informação pela Faculdade Mauá, SP

Diversos cursos técnicos e administrativos de curta duração, dentro e fora do país. Inglês ao nível intermediário / avançado.

Certificado como Administrador condominial pela Escola Paulista de Direito de São Paulo, SP. Turma de 2012.

Principais atribuições do Síndico Profissional

Exercer a administração interna do prédio, referente à vigilância, moralidade e segurança;
Representar o condomínio em Juízo ou fora dele, defendendo os interesses comuns;
Selecionar, admitir e demitir funcionários fixando-lhes os salários de acordo com a verba do orçamento do ano, respeitando o piso salarial da categoria, com data base em outubro de cada ano;
Aplicar as multas estabelecidas na Lei, na Convenção ou no Regulamento Interno;
Prestar contas somente na assembleia;
Guardar toda documentação contábil dentro do prazo da lei;
Arrecadar as taxas condominiais;
Proceder à cobrança executiva contra os devedores;
Escolher empresas prestadoras de serviços ou terceiros para execução das obras que interessem ao edifício, desde que aprovadas por assembleia;
Contratar o seguro contra incêndio;
Convocar assembleia geral ordinária e extraordinária;
Comunicar aos condôminos, nos oito dias subsequentes à assembleia, o que foi deliberado;
Praticar os atos que lhe atribuírem a Lei do Condomínio, a Convenção e o Regimento Interno. 

Sindico Profissional

 Assumir o papel de síndico é muito mais que administrar as contas internas do condomínio. Além de tratar, muitas vezes, de conflitos pessoais entre vizinhos, ele assume, também, a responsabilidade legal por aquela administração como em uma empresa só que sem fins lucrativos. Para fugir desta responsabilidade, e conflitos, uma tendência que vem se popularizando é a contratação do síndico profissional. O presidente do sindicato dos síndicos de São Paulo (Sindsíndico), José do Amaral Nogueira Jr. Explica que o síndico não tem, necessariamente, que ser um dos moradores do prédio. Ele pode ser uma pessoa contratada para assumir esta responsabilidade. Mas, ele alerta, é preciso ter cuidados na hora de contratar. “É essencial saber quem é a pessoa que se está contratando, se não for alguém responsável, ele pode gerar grande prejuízo para o condomínio”, alerta. Uma das formas de assegurar o preparo do síndico de aluguel é verificar se ele freqüentou algum curso de formação específica. O coordenador do primeiro curso de gestão de condomínios em Salvador, Edeimival Júnior comenta que a administração de um condomínio, hoje, é semelhante à de uma empresa, já que principalmente os novos empreendimentos oferecem infraestrutura complexa, como em verdadeiros clubes. “Hoje, até mesmo os condomínios para a classe C possuem grandes áreas de lazer, de difícil gestão, nestes casos é melhor entregá-la a um profissional varia de acordo com o porte de casa condomínio e com o tempo de permanência dele no prédio. Isso porque o sindico profissional pode assumir a administração de várias condomínios. “O valor cobrado varia de dois a dez salário mínimos”, comenta o gerente regional da Apsa, administradora de condomínios na Bahia, Luiz Alberto dos Santos. “O sindico vai cobrar mais ou menos a depender do grau dos problemas a serem resolvidos em cada caso”, disse. Apesar de precisar administrar o condomínio, o sindico profissional não assume as funções de uma empresa administradora. “A empresa faz a administração das contas e os balanços, o sindico cuida do planejamento”, explica Amaral, do Sindsíndico. E, por ser mais isento que um síndico morador, ele também costuma resolver conflitos internos com maior rapidez e isenção que um morador. “O sindico profissional consegue aplicar advertências e multas, nos casos de inadimplência, sem envolvimento emocional e sem criar inimigos”, defende Amaral. Nesses casos, a queda da inadimplência é uma das grandes conseqüências positivas listadas por ele. Luiz Alberto, da Apsa, defende, porém, a prioridade para os síndicos moradores. “Acredito que os moradores conseguem cuidar melhor do patrimônio deles. Só indicamos a contratação de um profissional em ultimo caso”. Nos estados do Rio de janeiro e São Paulo, a contratação de síndicos é mais popular que em Salvador. Uma das queixas do setor ainda é a falta de regulamentação da profissão. Os síndicos contratados não tem vinculo empregatício, eles firmam contratos como prestadores de serviços. E buscam a regulamentação de um código de ética e da exigência de uma formação especifica para formalizar a profissão.