BRIGADA DE INCÊNDIO

Quem descreve esse cenário é o consultor e auditor Waldir Pereira, engenheiro com mais de 30 anos de atuação na área, É o mesmo diagnóstico dado pelo administrador e síndico experiente, Roberto Silva. Ambos se deparam rotineiramente com o desconhecimento dos síndicos e se dedicam a conscientizá-los de suas obrigações.

"É preciso estar atento à legislação, que sofre atualizações frequentes", afirma Silva. Os parâmetros mais recentes estão contidos no Decreto Estadual 56.819/2011 (de São Paulo), que na Instrução Técnica 17 atualiza o Regulamento de Segurança Contra Incêndio das Edificações e Áreas de Risco. "E a melhor maneira de manter o condomínio seguro e dentro da legalidade é contar com uma verificação anual feita por consultor especializado, que orientará adequações quando necessárias", recomenda Silva.

AVCB

Todo empreendimento novo precisa passar por vistoria obrigatória e obter o AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros) para tirar o habite-se. Checamse todos os detalhes do sistema de prevenção e combate a incêndio – extintores, mangueiras, luzes de emergência, portas corta-fogo, sinalização etc. Uma vez em ordem, o edifício recebe o documento, que tem validade de um ano para edifícios residenciais novos e depois deve ser renovado a cada três anos.

E como renovar? A orientação é contar com a consultoria de um especialista, que irá recomendar ações caso haja algum desacordo com a lei. Em seguida, o profissional emite um laudo avalizando o sistema, recolhe-se uma taxa junto à prefeitura e solicita-se a nova vistoria do Corpo de Bombeiros.

"Se estiver tudo dentro da normalidade, gasta-se cerca de R$ 3 mil na consultoria e atualização. Por economia, muitos síndicos optam por não fazer, colocando o edifício em risco", afirma Silva, que defende a importância de se incluir essa despesa no orçamento. Ele lembra ainda que se o condomínio sofrer com a queda de um raio e o AVCB não estiver em dia, a seguradora não irá ressarcir os danos. "E do jeito que cai raio atualmente em São Paulo, não vale a pena arriscar", orienta.

BRIGADA DE INCÊNDIO

Outra obrigação deixada de lado é a formação, implantação, treinamento e reciclagem da Brigada de Incêndio, regulamentada pela Instrução Técnica 17. "O documento foi referenciado nas normas técnicas da ABNT e no Manual de Fundamentos do Corpo de Bombeiros. Existem orientações em função do tipo de ocupação, que determina o grau de risco. Para edifício residencial, o treinamento é básico porque o risco é baixo", explica Waldir Pereira.

A formação da Brigada exige curso específico, realizado por empresa especializada (geralmente a mesma que prepara para o AVCB), com profissionais devidamente habilitados, e inclui: teoria e prática de combate a incêndio; teoria e prática de primeiros socorros. Segundo o especialista, a atividade deve ocorrer num campo de treinamento padronizado, com participação de um mínimo de moradores, síndico e funcionários. O condomínio, então, recebe um atestado de Brigada de Incêndio e deve passar por simulados a cada seis meses. Já a reciclagem deve ocorrer uma vez por ano, ambos coordenados pela prestadora de serviços.

Waldir Pereira defende que precisaria haver, entre os condomínios, um controle do programa de Brigada através de reuniões, com registro em ata. Mas o assunto acaba deixado de lado pelos condomínios e o sistema fica pela metade. "Ter documentação dentro da lei, mas Brigada sem treinamento, não adianta", adverte.

OBRIGAÇÕES LEGAIS

Além do Decreto Estadual (SP) 56.819/2011, os síndicos e administradores realizado pelo coordenador de operações Fabio Gomes, do Edifício Villa Lobos, empreendimento comercial da zona Oeste de São Paulo. O material completo está disponibilizado no link http://migre.me/cVF2A e envolve desde Diretrizes sobre Segurança e Medicina do Trabalho (fundamentais para a parte dos primeiros socorros, por exemplo), até a circular da Susep para a área de seguros.

(Por Lília Rebello e Rosali Figueiredo)

Fonte: 

http://www.direcionalcondominios.com.br/incendio/avcb-e-brigada-de-incendio-o-condominio-em-dia-com-a-legislacao

Veja espécies de árvores mais indicadas para plantar nas calçadas

Seja em casa, em áreas comuns de condomínios ou espaços comerciais, as árvores fazem toda a diferença.

É indiscutível que as árvores deixam as áreas urbanas mais bonitas e mais inspiradoras, mas a plantação de árvores vai além da beleza, trazendo qualidade de vida. Causando melhoria do ar com diminuição da poluição, mais sombreamento e frescor, o que permite uma temperatura mais agradável, as árvores também reduzem o excesso de ruídos das grandes cidades ou regiões próximas a rodovias. 

Mesmo assim, ninguém pode sair plantando qualquer espécie nas calçadas. Se for dentro do terreno de uma casa o plantio de árvores é livre, em condomínios residenciais e comerciais o plantio de árvores pode ser feito se for de comum acordo dos proprietários; nestes dois casos o ideal é a contratação de um paisagista, que faça um projeto que se encaixe no perfil do local, nas condições de solo, insolação e outras preocupações que devem ser levadas em conta como jardins sobre lajes de garagem e a altura da copas das árvores que podem reduzir a claridade interna nos apartamentos mais baixos. Já em calçadas de ruas de bairros ou cidades é necessário consultar o departamento de meio ambiente regional ou consultar as regras da prefeitura ou subprefeitura, que podem variar, dependendo da localidade. 

O planejamento ornamental no plantio de árvores exige cuidado e conhecimento técnico para que elas não se tornem impróprias ao local, depois de crescidas. Para isso, as espécies devem ser muito bem escolhidas, pois a ausência de um plano antecipado pode ocorrer na quebra da calçada, danos à rede elétrica e no comprometimento de edificações. Caso a calçada não seja feita totalmente com cobertura vegetal e tenha pisos ou cimento, ela pode prejudicar o desenvolvimento da espécie. Os canteiros para plantio de árvores em calçadas devem ser permeáveis para um melhor desenvolvimento da planta. O espaço deixado para raiz e tronco se desenvolverem deve ser de pelo menos 1 x 1 m, variando de acordo com a espécie, pois geralmente canteiros menores acabam prejudicando o crescimento da planta e das raízes. 

Prédios: os cuidados com as chuvas.

MANUTENÇÃO É IMPORTANTE PARA PROTEGER CONDOMÍNIOS DAS FORTES CHUVAS - Reparos para evitar infiltrações e limpeza nas tubulações evitam problemas graves.

Com a chegada do verão, as comuns chuvas da estação preocupam grande parte dos moradores das grandes cidades. Grande parte do problema se deve à falta de infra-estrutura das metrópoles – construídas para uma época com necessidades diferentes das nossas. Apesar disso, há muito o que os moradores podem fazer para se proteger. O gerente geral de condomínios da APSA, Geraldo Vitor, aponta alguns cuidados que os proprietários devem ter para evitar dores de cabeça.

“Além da manutenção de rotina para evitar infiltrações, checar mensalmente as calhas e outras tubulações são maneiras simples para facilitar o escoamento da água. Conferir se as telhas estão firmes também evita sustos e transtornos que podem acontecer durante uma tempestade”, ensina o gerente.

Alguns prédios antigos ainda possuem em suas bases as chamadas bocas-de-lobo, popularmente conhecidas como bueiros. Para elas, é preciso planejar a retirada de detritos, folhas e outros volumes com a ajuda de uma empresa ou equipamentos especializados - capazes de realizar facilmente a desobstrução de materiais sólidos. Isso evita possíveis prejuízos com o uso de materiais ou substâncias que podem prejudicar o fluxo da água.

No caso de prédios com garagens subterrâneas, é importante que o condomínio tenha uma bomba para extrair a água acumulada, além da implantação de soluções ou tecnologias para lidar com os alagamentos futuros. “Grande parte dos transtornos vindos das chuvas é causada por ralos ou bueiros entupidos”, diz.

Fachadas - Outro detalhe a ser observado é a conservação das fachadas. A falta de cuidados com muros e cercas pode causar a queda de rebocos ou mesmo de toda a sua estrutura e, com isso, colocar em risco os transeuntes ou, até mesmo, os moradores e empregados. “As marquises têm de estar também com o escoamento livre para que não sejam afetadas”, lembra.

CUPIM

Os isópteros (Isoptera) são uma ordem de insetos eusociais conhecida popularmente como cupim ou itapicuim1 (no Brasil), térmite ou térmita(em Portugal), salalé (em Angola) e muchém (em Moçambique). Com cerca de 2 800 espécies catalogadas no mundo, esses insetos são notórios pelos prejuízos econômicos que causam como pragas de madeira e de outros materiais celulósicos, ou ainda como pragas agrícolas, apesar de apenas cerca de 10% das espécies conhecidas de cupim possuir estas características.

Em número de espécies, a ordem Isoptera deve ser considerada intermediária entre os insetos; já em termos de biomassa e abundância, os cupins apresentam enorme significância e podem ser comparados às formigas, minhocas, mamíferos herbívoros das savanas africanas ou seres humanos, por exemplo, e estão entre os mais abundantes invertebrados de solo de ecossistemas tropicais. Esta grande abundância dos cupins nos ecossistemas, aliada à existência de diferentes simbiontes, confere, a estes insetos, a possibilidade de desempenhar papéis como o de "superdecompositores" e auxiliares no balanço carbono-nitrogênio (Higashi & Abe, 1997).

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Direitos e deveres de um condômino

Direitos e deveres de um condômino de acordo com o Novo Código Civil Onde começa e onde termina um direito

Os condôminos devem estar atentos às mudanças que o Novo Código Civil traz a seus direitos e deveres. O código, em vigor desde 11 de janeiro de 2003, traz em seus artigos 1.335 e 1.336 os direitos e os deveres dos moradores em relação às áreas privativas e comuns do condomínio. Por definição, condôminos são os proprietários de suas unidades privativas (habitacionais) como também, proporcionalmente, das áreas comuns que são compartilhadas por todos os moradores de um condomínio,  tais como hall social, salão de festas, garagens, piscina, etc. Por isso é dever de todos os moradores mantê-las e conservá-las.  O uso da área privativa não é tão livre como muitos pensam.Além dos impedimentos de uso previstos em convenção, como o uso comercial ou para cultos religiosos, há outros, como a Lei n.º 126, de 10/05/1977, a Lei do Silêncio, do Rio de Janeiro, pela qual qualquer ruído que passar dos 85 decibéis em ambiente exterior ao recinto em que tem origem. Outros estados têm leis e decretos semelhantes, como São Paulo, Espírito Santo e Minas Gerais. Para disciplinar e delimitar a liberdade de cada condômino existe a Convenção do Condomínio, o Regulamento Interno (específicos para cada condomínio), que podem ser solicitados junto à administradora ou ao síndico. Todos os condôminos devem estar cientes das despesas, das obras e dos problemas de seu condomínio e, sempre que houver dúvidas, devem ter acesso a todos os documentos. Todos os condôminos são obrigados a participar das despesas ordinárias e extraordinárias aprovadas em Assembléia, mesmo que o objeto da despesa não seja do seu interesse ou uso. Abaixo, os dois artigos do Novo Código que dizem respeito aos direitos e deveres dos Condôminos. Art. 1.335. São direitos do condômino: I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades; II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores; III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite. Art. 1.336. São deveres do condômino: I - Contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais; II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes. § 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito. § 2o O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa. No Novo código também ficou estabelecido um valor máximo de multa para o morador que não cumpre com as obrigações acima estabelecidas. Veja: Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem. Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia. Como podemos ver, o Novo Código é bastante claro ao discriminar os direitos e os deveres dos proprietários de apartamentos. Ao seguir corretamente essas normas, o condômino pode usufruir tranqüilamente do que é seu, tirando proveito de tudo o que lhe é de direito e sem nunca ultrapassar os limites dos demais.

Alteração de fachada: Uma questão polêmica

O que pode e o que não pode em relação a alterações de fachada? O assunto causa discussões acaloradas no condomínio. Veja aqui como resolvê-las.

As discussões sobre colocação de ar condicionado e fechamento de varandas - que implicariam em alterações da fachada do prédio - costumam ser muito polêmicas nos condomínios. Pela Lei de Condomínios (a 4591/64), "o proprietário ou titular de direito à aquisição de unidade poderá fazer obras que modifiquem sua fachada, se obtiver a aquiescência da unanimidade dos condôminos". Já o artigo 1336 do novo Código Civil, inciso III, diz que "são deveres do condômino não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas". Para o advogado e consultor condominial Cristiano De Souza Oliveira, o novo Código Civil repete o teor e a essência da Lei de Condomínios. "Porém, só na Lei de Condomínios encontramos as possibilidades de se alterar a fachada, obtendo 100% da aprovação dos condôminos", compara.

O que parece simples na teoria, na prática é muito mais complexo. As dificuldades já começam na definição do que é alteração de fachada. Pendurar uma planta na parede da varanda, colocar uma antena de TV por satélite para fora da janela ou mudar a cor das portas do hall do elevador - todos esses itens podem servir de exemplo de alteração de fachada, externa e interna. 

No Condomínio Edifício Riccione, por exemplo, o assunto rendeu. Sérgio Tadeu Fraia, antes de se tornar síndico, resolveu orçar o custo do fechamento da varanda. O morador da cobertura já havia fechado o seu terraço há mais de um ano e, portanto, Sérgio achou que poderia fazer o mesmo."No dia em que estavam entregando o material no meu apartamento para a obra, encontrei o síndico no elevador e ele me disse que não deixaria o serviço ser feito", lembra. Através de uma liminar, o condomínio conseguiu parar a obra no apartamento de Sérgio. "Entrei na justiça e levei o caso para uma assembléia. Se a cobertura tinha feito, porque eu não poderia fechar o meu terraço? Nessa assembléia foi aprovado que, quem preferisse, poderia fazer a obra, desde que seguindo o mesmo padrão utilizado na cobertura. Meu advogado mostrou para o juiz que a assembléia aprovou a questão e ganhei a causa", conta Sérgio. Hoje, dos 14 apartamentos do edifício, oito já estão com as sacadas envidraçadas. "Minha idéia inicial era ampliar a área da sala e do quarto, mas hoje vejo que ganhei mais com a diminuição do barulho, do vento e o aumento da segurança para as crianças", diz.

Na opinião de Sérgio Meira de Castro Neto, diretor de condomínios do Secovi-SP, é essencial padronizar qualquer modificação. "É preciso entender que quem mora em condomínio vive em coletividade. Se um morador tem intenção de proceder a uma alteração, deve levar a idéia ao síndico e a uma assembléia para votação. O condomínio definirá se é ou não alteração de fachada", orienta. 

Sérgio completa que a tendência dos condomínios tem apontado não para a obrigação, mas para a padronização, especialmente do fechamento de sacadas. Há no mercado modelos de fechamento em vidro sem utilização de esquadrias verticais, o que deixa o visual mais limpo. "O que deprecia o patrimônio, ao invés de valorizá-lo, é cada morador fechar a varanda de uma forma. Da mesma maneira, o condomínio não deve permitir alterações no piso, forro, paredes, a troca de portas de correr ou colocação de cortinas e persianas nos vidros das sacadas", opina o diretor da entidade. Também para as portas dos halls de elevadores o indicado é padronizar por andares. "É uma opção para não engessar o prédio todo", conclui.

Aspectos jurídicos

A questão do fechamento de varandas deve ser analisada também do ponto de vista dos órgãos públicos. Segundo o Código de Obras do município de São Paulo, o terraço é uma área não-computável, isto é, não faz parte do potencial construtivo do terreno. Segundo a assessoria de imprensa da Secretaria da Habitação do Município de São Paulo, se a planta do prédio foi aprovada com terraços abertos, para poder fechá-los é preciso pedir um novo alvará. Se o imóvel exceder o coeficiente construtivo daquela região, então é preciso pagar a outorga onerosa sobre o coeficiente excedente. Se a obra for irregular, o prédio fica inclusive sujeito à multa aplicada pelos fiscais da subprefeitura.

De qualquer maneira, os tribunais têm visto os processos que envolvem alterações de fachada em condomínios de forma bem subjetiva, ou seja, analisando caso a caso. "No litoral, por exemplo, os tribunais têm aceitado a colocação de ar condicionado por questões de necessidade", informa o advogado Cristiano De Souza Oliveira. Assim, o fechamento de varandas em corredores viários de São Paulo, como as Avenidas Nove de Julho e Rebouças e o Elevado Costa e Silva, são considerados um procedimento necessário para a privacidade, segurança e saúde dos moradores. O advogado alerta, porém, que a questão não é unânime para a Justiça. "Há muitos julgadores que seguem a letra fria da lei, sem se importarem com o caso concreto. Porém, há também entendimentos mais avançados, que pensam na vida condominial de forma mais prática, e para os quais a estética é subjetiva", finaliza.

Soluções para o ar condicionado

Para o arquiteto Henrique Cambiaghi, presidente da Associação Brasileira dos Escritórios de Arquitetura (AsBEA), para qualquer alteração do prédio deve-se consultar o autor do projeto. "Simplesmente abrir um buraco numa parede para colocar um aparelho de ar condicionado é uma aberração. O condomínio precisa chamar um arquiteto para resolver a questão com harmonia. Deve ser encontrada uma solução que não agrida a concepção arquitetônica do edifício", afirma. Atualmente, a maior parte dos prédios é projetada prevendo-se o uso de ar condicionado. Os aparelhos ficam disfarçados em caixas metálicas ou revestidas na mesma cor da cerâmica da fachada. "Há soluções técnicas mais adequadas para a instalação do ar condicionado, e que podem inclusive ser adaptadas em prédios antigos", orienta o arquiteto.

Os aparelhos de ar condicionado tipo split vem ganhando espaço no mercado, mas sua colocação também tem trazido discussões nos condomínios. A unidade condensadora de um split (onde fica o compressor do ar condicionado, produtor de ruído) fica em um local externo - que, no apartamento, é o terraço. "Também para a colocação do condensador deve ser definido um padrão no condomínio, encontrando-se um local discreto, normalmente no chão da varanda", constata Sérgio Meira de Castro Neto, diretor do Secovi-SP.

Matéria publicada na edição de outubro de 2003 da Revista Direcional Condomínios.

19 orientações indispensáveis para o porteiro

19 orientações e normas que devem ser seguidos. Confira-as:

1 – Recepcionar, triar, identificar e fiscalizar a entrada e saída de pessoas e objetos do condomínio.
2 - Proibir a entrada de pessoas estranhas ao condomínio, exceto quando autorizadas pelo condômino ou síndico/conselho.
3 - Anunciar os visitantes do condomínio por meio de interfone, a fim de obter autorização de ingresso do mesmo.
4 – Identificar e registrar, em livro próprio, a entrada de todos os visitantes, anotando nome, documento, apartamento da visita e, no caso de entregadores, nome da empresa em que trabalha.
5 - Identificar também os empregados que fazem manutenção, preventiva ou corretiva, inclusive aqueles com objetivos de orçamento, apenas. Anotar no livro a finalidade da visita.
6 – Atender a todos, indistintamente, com urbanidade e respeito, fornecendo-lhes as informações solicitadas, respeitando o sigilo e a privacidade dos condôminos.
7 - Quando necessário ou solicitado, abrir as portas de entrada aos moradores por meio do controle eletrônico ou chaves.
8 – Recepcionar, triar e entregar as correspondências, documentos e encomendas no posto de serviço ou aguardar a retirada do condômino.
9 - Mercadorias destinadas aos condôminos devem ser recepcionadas apenas pelo interessado. 
10 – Todo material do condomínio deve ser recebido somente após conferido o documento de entrega.
11 – Somente permitir a entrada e saída de mudança do morador por meio de autorização escrita da administradora.
12 – Não abandonar a portaria, exceto em casos de força maior, prestação de socorro ou casos previstos no regulamento.
13 – É vedada a prestação de serviços particulares durante o período de trabalho.
14 – Informar ao síndico sobre irregularidades e ocorrências de que tomar conhecimento.
15 – Proibir a permanência de pessoas estranhas ao serviço na guarita/portaria.
16 – Manter sigilo sobre a vida privada dos moradores do condomínio, evitando comentários sobre assuntos não relacionados ao trabalho.
17 – Em caso de emergência, comunicar o síndico ou conselheiro para tomar as providências necessárias.
18  – Executar serviço de limpeza em seu posto de trabalho.
19 – Preencher o livro de ocorrências, assim que passar o posto ao sucessor.

https://condoworks.com.br/noticias/id/2455/19-orientacoes-indispensaveis-para-o-porteiro