Alteração de fachada: Uma questão polêmica

O que pode e o que não pode em relação a alterações de fachada? O assunto causa discussões acaloradas no condomínio. Veja aqui como resolvê-las.

As discussões sobre colocação de ar condicionado e fechamento de varandas - que implicariam em alterações da fachada do prédio - costumam ser muito polêmicas nos condomínios. Pela Lei de Condomínios (a 4591/64), "o proprietário ou titular de direito à aquisição de unidade poderá fazer obras que modifiquem sua fachada, se obtiver a aquiescência da unanimidade dos condôminos". Já o artigo 1336 do novo Código Civil, inciso III, diz que "são deveres do condômino não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas". Para o advogado e consultor condominial Cristiano De Souza Oliveira, o novo Código Civil repete o teor e a essência da Lei de Condomínios. "Porém, só na Lei de Condomínios encontramos as possibilidades de se alterar a fachada, obtendo 100% da aprovação dos condôminos", compara.

O que parece simples na teoria, na prática é muito mais complexo. As dificuldades já começam na definição do que é alteração de fachada. Pendurar uma planta na parede da varanda, colocar uma antena de TV por satélite para fora da janela ou mudar a cor das portas do hall do elevador - todos esses itens podem servir de exemplo de alteração de fachada, externa e interna. 

No Condomínio Edifício Riccione, por exemplo, o assunto rendeu. Sérgio Tadeu Fraia, antes de se tornar síndico, resolveu orçar o custo do fechamento da varanda. O morador da cobertura já havia fechado o seu terraço há mais de um ano e, portanto, Sérgio achou que poderia fazer o mesmo."No dia em que estavam entregando o material no meu apartamento para a obra, encontrei o síndico no elevador e ele me disse que não deixaria o serviço ser feito", lembra. Através de uma liminar, o condomínio conseguiu parar a obra no apartamento de Sérgio. "Entrei na justiça e levei o caso para uma assembléia. Se a cobertura tinha feito, porque eu não poderia fechar o meu terraço? Nessa assembléia foi aprovado que, quem preferisse, poderia fazer a obra, desde que seguindo o mesmo padrão utilizado na cobertura. Meu advogado mostrou para o juiz que a assembléia aprovou a questão e ganhei a causa", conta Sérgio. Hoje, dos 14 apartamentos do edifício, oito já estão com as sacadas envidraçadas. "Minha idéia inicial era ampliar a área da sala e do quarto, mas hoje vejo que ganhei mais com a diminuição do barulho, do vento e o aumento da segurança para as crianças", diz.

Na opinião de Sérgio Meira de Castro Neto, diretor de condomínios do Secovi-SP, é essencial padronizar qualquer modificação. "É preciso entender que quem mora em condomínio vive em coletividade. Se um morador tem intenção de proceder a uma alteração, deve levar a idéia ao síndico e a uma assembléia para votação. O condomínio definirá se é ou não alteração de fachada", orienta. 

Sérgio completa que a tendência dos condomínios tem apontado não para a obrigação, mas para a padronização, especialmente do fechamento de sacadas. Há no mercado modelos de fechamento em vidro sem utilização de esquadrias verticais, o que deixa o visual mais limpo. "O que deprecia o patrimônio, ao invés de valorizá-lo, é cada morador fechar a varanda de uma forma. Da mesma maneira, o condomínio não deve permitir alterações no piso, forro, paredes, a troca de portas de correr ou colocação de cortinas e persianas nos vidros das sacadas", opina o diretor da entidade. Também para as portas dos halls de elevadores o indicado é padronizar por andares. "É uma opção para não engessar o prédio todo", conclui.

Aspectos jurídicos

A questão do fechamento de varandas deve ser analisada também do ponto de vista dos órgãos públicos. Segundo o Código de Obras do município de São Paulo, o terraço é uma área não-computável, isto é, não faz parte do potencial construtivo do terreno. Segundo a assessoria de imprensa da Secretaria da Habitação do Município de São Paulo, se a planta do prédio foi aprovada com terraços abertos, para poder fechá-los é preciso pedir um novo alvará. Se o imóvel exceder o coeficiente construtivo daquela região, então é preciso pagar a outorga onerosa sobre o coeficiente excedente. Se a obra for irregular, o prédio fica inclusive sujeito à multa aplicada pelos fiscais da subprefeitura.

De qualquer maneira, os tribunais têm visto os processos que envolvem alterações de fachada em condomínios de forma bem subjetiva, ou seja, analisando caso a caso. "No litoral, por exemplo, os tribunais têm aceitado a colocação de ar condicionado por questões de necessidade", informa o advogado Cristiano De Souza Oliveira. Assim, o fechamento de varandas em corredores viários de São Paulo, como as Avenidas Nove de Julho e Rebouças e o Elevado Costa e Silva, são considerados um procedimento necessário para a privacidade, segurança e saúde dos moradores. O advogado alerta, porém, que a questão não é unânime para a Justiça. "Há muitos julgadores que seguem a letra fria da lei, sem se importarem com o caso concreto. Porém, há também entendimentos mais avançados, que pensam na vida condominial de forma mais prática, e para os quais a estética é subjetiva", finaliza.

Soluções para o ar condicionado

Para o arquiteto Henrique Cambiaghi, presidente da Associação Brasileira dos Escritórios de Arquitetura (AsBEA), para qualquer alteração do prédio deve-se consultar o autor do projeto. "Simplesmente abrir um buraco numa parede para colocar um aparelho de ar condicionado é uma aberração. O condomínio precisa chamar um arquiteto para resolver a questão com harmonia. Deve ser encontrada uma solução que não agrida a concepção arquitetônica do edifício", afirma. Atualmente, a maior parte dos prédios é projetada prevendo-se o uso de ar condicionado. Os aparelhos ficam disfarçados em caixas metálicas ou revestidas na mesma cor da cerâmica da fachada. "Há soluções técnicas mais adequadas para a instalação do ar condicionado, e que podem inclusive ser adaptadas em prédios antigos", orienta o arquiteto.

Os aparelhos de ar condicionado tipo split vem ganhando espaço no mercado, mas sua colocação também tem trazido discussões nos condomínios. A unidade condensadora de um split (onde fica o compressor do ar condicionado, produtor de ruído) fica em um local externo - que, no apartamento, é o terraço. "Também para a colocação do condensador deve ser definido um padrão no condomínio, encontrando-se um local discreto, normalmente no chão da varanda", constata Sérgio Meira de Castro Neto, diretor do Secovi-SP.

Matéria publicada na edição de outubro de 2003 da Revista Direcional Condomínios.