DE QUEM É O SÍNDICO(A)?

Em uma assembleia, onde eu estava sendo apresentado a um condomínio como candidato a Síndico Profissional, um morador presente levantou a mão pedindo para se expressar e me perguntou: - O Senhor é de qual administradora?

Respondi prontamente que não pertencia a nenhuma administradora e que atuava de forma bem independente com relação a prestadores de serviços, clubes, associações e institutos, sem ter vínculo com nenhum deles.

Apesar de ter achado a pergunta um tanto peculiar, fiquei com ela na cabeça.Tentava entender por que o morador havia feito aquela pergunta e por que ele tinha aquela percepção de que o síndico profissional deve estar vinculado a uma administradora.

Resolvi escrever neste meu blog algo sobre o assunto, a fim de dirimir qualquer dúvida relativa a esta questão “De quem é o Síndico(a)?“

Vamos iniciar nossa análise com o teor legal sobre os papéis e responsabilidades do Síndico.

Quem Elege o Síndico?

O artigo 1347 do Novo Código Civil contém a seguinte explicação: “a Assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se”.

Quem Destitui o Síndico?

O artigo 1.349 do Novo Código Civil contém a seguinte explicação: A assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecida, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.

Quem pode ser Sindico?

De acordo com o artigo 1347, interpreta-se que o síndico pode ser condômino, inquilino, funcionário, pessoa física ou jurídica, exceto se a convenção do condomínio vedar algumas dessas situações.

Entendemos também que o subsíndico só será eleito se a convenção exigir, já que esse cargo não existe pela lei. Lembramos que o papel do subsíndico é somente e tão somente substituir o  síndico em sua ausência.

CONCLUSÃO:

O Síndico, independente de ser condômino, inquilino, funcionário, pessoa física ou jurídica; não é de ninguém menos que do Condomínio que o elegeu.

Se há uma hierarquia a ser considerada, este sindico eleito deve responder seus atos (vide artigo 1348 abaixo), perante todos os condôminos que o elegeram. Foi para defender os interesses do condomínio que ele foi eleito, e nunca de terceiros e prestadores de serviços.

Sindico e Seus Relacionamentos

O síndico atua como um executivo de empresa, onde suas atribuições objetivam tratar da normalidade de funcionamento do condomínio, tantos nos aspectos operacionais, administrativos e legais. Ele deve atuar com transparência e ética em todos seus atos e responde perante a lei sob o Código Civil e Criminal. 

Caso perceba-se que as atitudes ou ações do síndico estejam voltadas a privilegiar algum condômino, ou algum prestador de serviços, ou alguma entidade como associações e institutos;  em detrimento dos interesses do condomínio, este deve ser chamado a prestar contas. Isto pode ser feito por qualquer condômino, pelo conselho fiscal ou pelo conselho consultivo. Após a reunião com o reclamante, e caso ainda permaneçam dúvidas da atuação do síndico, uma assembleia deve ser convocada para que este venha a esclarecer seus atos.

Recomenda-se também que as reclamações e suspeitas de não conformidades, tenham provas ou testemunhas, para que se justifiquem. Levantar falsas acusações ou não comprová-las, possibilita ao síndico se defender com ações de Danos Morais. 

É bom também ficar claro que o Síndico é um gestor do prédio, e cabe a ele esclarecer os papéis e responsabilidades dos conselheiros. O Síndico não se subordina ao subsíndico ou aos conselheiros; ele atua respaldado pela assembleia que o elegeu e esta é a melhor forma de se enxergar a quem ele deve responder. 

Compreendam também que Administradora de Condomínio, é um prestador de serviço contratado pelo Síndico para ajudá-lo na gestão administrativo financeira. Está sob a responsabilidade do Síndico esta contratação e  garantir a qualidade dos serviços prestados. Não deve haver nenhuma outra relação entre estas partes, como o morador veio a sugerir (veja no início deste texto).

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ARTIGO 1348 – PAPÉIS E RESPONSABILIDADES DO SÍNDICO

O artigo 1.348 do atual Código Civil que estipula as funções básicas do síndico. Entre as suas obrigações figuram, por exemplo, a convocação de assembleias, a cobrança das contribuições condominiais, a prestação de contas anual e, sempre que exigida, a contratação de seguro para o condomínio.

Art. 1.348. Compete ao síndico:

I - convocar a assembleia dos condôminos;

II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

III - dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;

IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;

V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;

VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;

VIII - prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;

IX - realizar o seguro da edificação.

§ 1o Poderá a assembleia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.

§ 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção.

Escrito por:  Flávio  de Andrade