Você mora num prédio de apartamentos e seu veículo não tem seguro e foi furtado na garagem do edifício. Você acha que tem o direito de cobrar o prejuízo do condomínio? Resposta: depende do que constar da convenção do seu prédio.
Se a convenção disser expressamente que o condômino tem o direito de ser indenizado em caso de furto ou roubo, você será ressarcido do prejuízo. Mas se a convenção nada disser sobre a responsabilidade do condomínio em caso de furto, ou constar do documento que o condomínio não responde por esse tipo de ocorrência, você terá de suar a camisa para comprar outra moto ou carro, pois nada vai receber da administração do seu prédio.
Esse é o entendimento da última instância do nosso Judiciário sobre o assunto. Sim. Porque em 2006, por unanimidade, os ministros da Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ), firmaram o seguinte veredicto: “O condomínio só responde por furtos ocorridos nas suas áreas comuns se isso estiver expressamente previsto na respectiva convenção”.(Recurso Especial 268.669-SP).
Antes dessa decisão de 2006, os ministros da Terceira Turma do STJ entendiam que o condomínio deveria indenizar em caso de furto, enquanto os ministros da Quarta Turma do mesmo Tribunal decidiam de forma diferente, ou seja, para estes, sem determinação expressa na convenção, o condômino que foi vítima de furto deve ficar no prejuízo.
A decisão da Segunda Seção de 2006 pôs fim à divergência dentro do próprio STJ e firmou a jurisprudência (entendimento uniforme e pacífico) do Tribunal: sem previsão na convenção, o condomínio não paga o furto ou sumiço de objeto na garagem ou áreas comuns do prédio.
Mas há o detalhe – sempre ele. Qual? Não consta da convenção o dever de indenizar, mas, em assembléia, por maioria, os condôminos aprovaram a criação de vigilância específica contra furtos e roubos na garagem, inclusive com a aprovação de gastos para atender a tal finalidade. Nesse caso, a polêmica pode ser reaberta e o condômino que sofreu o dano passa a ter chances de ganhar a causa contra o condomínio. Sim. Porque, nesse contexto, os condôminos, embora não tenham inserido na convenção o dever de indenizar, manifestaram a vontade de forma concreta de suportar a despesa para vigiar a garagem contra furtos e roubos. Mesmo assim, não será fácil para o condômino que teve um bem furtado ganhar a causa contra o condomínio, pois a jurisprudência do STJ de 2006 diz que a obrigação de indenizar tem de constar da convenção.
Para evitar surpresas e dissabores, síndico e condôminos devem conversar mais sobre a guarda de bens nas áreas comuns do prédio.
A Polícia Militar do Estado de São Paulo, voltada à defesa da cidadania, na busca da garantia dos direitos individuais e coletivos dos cidadãos, dentro da chamada prevenção primária, com a elaboração de materiais de divulgação e ciclos de palestras, indica condutas e medidas que cada cidadão deve adotar para elevar seu nível de proteção. Todas as dicas aqui contidas devem ser objetos de conversa e reflexão. Estar seguro também depende do conhecimento, de predisposição para adotar condutas adequadas de pró-atividade. Condomínio é definido como domínio exercido juntamente com outrem, uma co-propriedade, podendo ser também um conjunto residencial composto de edifícios e/ou casas, geralmente cercado, com acesso controlado, e cujos moradores dividem equipamentos comunitários, portanto, todos têm o dever de mantê-lo e protegê-lo a fim de preservar sua tranquilidade, na busca de melhor qualidade de vida. Para que haja uma segurança mais eficiente é necessário que suas instalações físicas estejam cercadas e o máximo possível fechadas. Diante disto os condomínios devem possuir:
Barreiras físicas: São obstáculos naturais ou artificiais (estruturais) que servem para impedir ou dificultar o acesso de pessoas estranhas em locais delimitados ou proibidos, e controlar os permitidos em um condomínio, além de proteger os seus pontos estratégicos e vulneráveis. Dentre os mais usuais podemos citar: as barreiras perimetrais junto às divisas tais como vegetação, muros, cercas, concertinas, alambrados e ofendículos; cancelas, guaritas nas portarias, portões com eclusas, interfone, espelhos refletores (côncavos ou convexos), grades, portas internas ou intermediárias, passador de objetos, etc.
Iluminação: É fundamental que as dependências do condomínio sejam bem iluminadas, a fim de desestimular a ação de infratores da lei. Aconselha-se utilizar luminárias e holofotes, podendo ser complementado por sensores de presença.
Sinalização: A sinalização pode ser visual, através de placas, sinais luminosos ou sonoros, ou ainda se utilizando dispositivos sonoros eletrônicos ou apitos, ou mesmo códigos e senhas convencionadas entre os condôminos e funcionários.
Sistemas eletrônicos: O sistema de segurança ideal é aquele que promove a interação do homem com os equipamentos eletrônicos, a fim de que a coligação entre ambos possa promover um nível de proteção satisfatória. Atualmente no mercado, existem os mais variados números e tipos de equipamentos eletrônicos de segurança à disposição dos usuários, portanto, deve-se adquirir aqueles que mais se adaptem às necessidades do condomínio. Os sistemas mais utilizados em condomínios são: sistemas de alarme, cercas eletrificadas, CFTV (circuito fechado de tv) e controle de acesso informatizado.
Dicas de Segurança para os Síndicos.
Junto aos condôminos:
Desenvolva com o conselho de condôminos normas firmes e transparentes sobre a segurança do condomínio, discriminando, inclusive, punições;
Em reuniões condominiais aborde assuntos relativos à segurança de seu condomínio;
Forme um conselho ou comissão específicos para tratar do assunto segurança;
Incentive a participação de todos os moradores e funcionários quando for tratado o tema segurança.
Junto aos funcionários:
Na contratação de novos funcionários entreviste um de cada vez, de preferência na portaria;
Obtenha o máximo de informações possíveis sobre o candidato e solicite atestado de antecedentes e de referência pessoal de todos os funcionários a serem contratados;
Contrate funcionários que já possuam cursos de formação e treinamento para poderem trabalhar no condomínio;
Promova e invista na reciclagem dos funcionários através de cursos especializados;
Fiscalize a rotina de trabalho de funcionários e zeladores, procurando acompanhar de perto suas condutas assim como não atribuir missão que não lhes seja pertinente;
Apresente e informe aos moradores quando da substituição ou admissão de um funcionário, porém é aconselhável que se evite rotatividade;
O novo empregado ou o substituto não deve ficar sozinho até conhecer todos os moradores e a rotina de trabalho do prédio;
Oriente sempre os funcionários, principalmente os porteiros e garagistas, para que não saiam de seus postos de trabalho, evitando deslocá-los para prestar serviços particulares.
Com relação à segurança do condomínio:
Cadastre e mantenha atualizada a relação de todos os moradores do condomínio, onde deverá constar desde a placa de seu veículo até o nome de parentes próximos para contato em caso de emergência;
Conheça a legislação sobre o condomínio e sua administração;
Conheça profundamente o estatuto e as normas de seu condomínio;
Procure acompanhar o andamento das obras realizadas no condomínio;
Mantenha suficientemente iluminadas as entradas do condomínio, evitando o uso de obras de arte, de decoração e de jardinagem que obstruam a ampla visão do local ou criem pontos de penumbra à distância;
Atente para a segurança periférica do condomínio, tais como muros, grades, cercas e alambrados, bem como de vias públicas de acesso ao condomínio, devendo existir regulamentação para estacionamento de veículos, sinalização, iluminação, entre outros;
Mantenha os equipamentos de segurança e de comunicação sempre em perfeito estado de funcionamento;
Mantenha sempre na portaria livros de registro para controle do serviço, de entrada e saída de pessoas, veículos e materiais;
Faça a manutenção periódica das portas de entrada e portões de garagem que devem, em caso de quebra, ser imediatamente consertados;
Instale dispositivos eletrônicos de segurança, se possível, com monitoramento por empresas especializadas e idôneas;
Caso for terceirizar os serviços como portaria, limpeza, manutenção e segurança procure empresas idôneas e legalmente constituídas no mercado;
Atualize-se no que diz respeito a assuntos relativos à segurança, procurando o que há de mais moderno no mercado para possível implantação no condomínio;
Contrate seguradora idônea para que se possa fazer o seguro da edificação com apólices que, de preferência, garantam cobertura completa de sinistros, pois este é um dos itens em que o síndico é responsabilizado, civil e criminalmente, em caso de algum problema onde não se tenha uma cobertura ideal.
Com relação à segurança por parte dos condôminos:
Participe ativamente das reuniões referentes à segurança, inclusive fazendo parte das comissões ou conselhos de segurança do seu condomínio;
Obedeça às normas de segurança preconizadas para o seu condomínio;
Traga sempre informações sobre assuntos relativos à segurança, pois suas sugestões são valiosas para o aperfeiçoamento e atualização da proteção de todos;
Colabore com o síndico e demais moradores na formação de medidas que garanta a eficácia de todo o sistema de controle a ser implantado;
Compreenda e elogie as ações preventivas dos funcionários, pois, além de estarem cumprindo ordens, visam garantir a segurança do condomínio, mesmo quando estas atitudes representem algum transtorno para si ou para suas visitas;
Conscientize seus parentes e empregados sobre a importância da integração de todos no sistema de segurança adotado pelo condomínio;
Não se exponha desnecessariamente;
Somente desça à portaria quando o assunto lhe for pertinente;
Avise a portaria para que receba suas encomendas, enviando-lhes o cheque ou dinheiro para o pagamento, se for o caso;
Evite comentar sobre sua vida íntima, seus bens, patrimônio e ganhos na frente de estranhos ou até mesmo de funcionários;
Criar um gesto ou até mesmo uma "careta", comum a todos os condôminos, a ser adotado quando forem atender à porta através do olho mágico, para avisar os demais moradores que se encontra naquele momento sob ameaça de assaltantes;
Ao entrar ou sair do prédio, observe se há pessoas nas proximidades. Caso perceba alguma movimentação estranha, não entre ou saia, ligue imediatamente para a polícia, avise seus familiares e o porteiro;
Aguarde para entrar ou sair se o porteiro estiver identificando um estranho;
Antes de entrar na garagem, verifique se há algum veículo atrás do seu, se está em situação suspeita ou se seus ocupantes são moradores do condomínio. Ao sair, também observe se há alguma situação de suspeição;
Se o portão da garagem funciona através de acionamento automático, aguarde para que a porta esteja totalmente fechada antes de se dirigir para sua vaga;
Ao estacionar seu veículo na garagem ou na rua, nunca o deixe aberto e nem com objetos de valor à vista, ligue sempre o alarme do seu veículo;
Procure conhecer os hábitos de seus vizinhos e se relacionar bem com eles. 2.2.2. Com relação aos empregados domésticos:
Na contratação de novos funcionários entreviste um de cada vez, de preferência na portaria. Nunca os leve ao apartamento;
Obtenha o máximo de informações possíveis sobre o candidato e solicite atestado de antecedentes e referências pessoais de todos os funcionários a serem contratados;
Oriente seus funcionários para que nunca comentem sobre seus hábitos;
Acautele-se com funcionários que aceitam trabalhar ganhando pouco e passam imagem de muito eficientes. Observe-os atentamente, principalmente em relação à mudanças de comportamento.
Com relação à segurança do lar:
Evite deixar as chaves da sua residência, bem como seus objetos pessoais na portaria do condomínio, se for o caso deixe-os com um vizinho de confiança;
Em casos de perda das chaves, troque imediatamente as fechaduras ou cilindros;
Ao mandar fazer cópias das chaves presencie pessoalmente sua reprodução;
Evite deixar recados na portaria ou bilhetes afixados na porta da residência quando for passar um final de semana fora;
Em caso de viagem mais prolongada, providencie uma pessoa de sua inteira confiança para tomar conta da residência ou mesmo peça ajuda a um vizinho para olhar seu apartamento;
Caso resida nos dois primeiros andares do prédio, proteja as áreas de acesso com grades reforçadas;
Instale olho mágico de 180° nas portas que dão acesso às partes externas de sua residência;
Utilize nas portas trincos e trancas complementares, dando preferência a fechaduras quádruplas;
Atente também, para as janelas, complementando as fechaduras com trancas especiais;
Antes de se deitar, à noite, revise o fechamento de portas e janelas;
Instale alarmes com dispositivos sonoros nas principais entradas da residência;
Mantenha sempre em perfeito funcionamento os meios de comunicação, tais como telefones e interfones;
Atente para atos e condições inseguras a fim de evitar acidentes dentro de seu lar.
Parte de segurança aos funcionários.
Participe do sistema de segurança do condomínio;
Obedeça às ordens e normas relativas à segurança;
Preencha corretamente os relatórios existentes, quer seja de serviço ou das condições de segurança do condomínio;
Traga sempre informações e sugestões para a melhoria de seu serviço e das condições de segurança do condomínio;
Fique sempre atento para o que acontece no prédio, observando se há alteração na rotina do condomínio;
Não converse com estranhos, e, em hipótese alguma, forneça informações sobre o condomínio e os moradores;
Não se impressione com boa aparência e suposta autoridade. Observe se o traje combina com a aparência e também com o modo da pessoa falar;
Observe bem as pessoas, fique atento para algum volume suspeito no corpo do indivíduo, principalmente na situação de porte de arma;
Redobre a atenção nos horários de maior movimento, que normalmente são das 06h às 09h, das 11h às 14h e das 17h às 20h, tomando especial cuidado no período da manhã;
Quando houver imóvel a ser locado ou vendido, exija o aviso antecipado sobre a visita, além da presença do proprietário ou de corretor de imóvel devidamente registrado no Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI) e que esteja vinculado a uma corretora ou administradora credenciada;
Suspeite de funcionários públicos, inclusive policiais, em carros particulares, querendo entrar no prédio (exceto em situações emergenciais), sem a devida identificação. Não abra a porta sem autorização, chame o síndico e exija mandado judicial;
Suspeite também de pessoa se dizendo oficial de justiça, que queira forçar a entrada no condomínio sem querer apresentar identificação e nem o mandado judicial;
Inteire-se das diferentes artimanhas utilizadas pelos infratores da lei;
Sempre consulte o morador sobre a viabilidade de autorização de entrada de visitantes ao condomínio;
Nos horários de limpeza e recolhimento de lixo, mantenha as entradas do condomínio fechadas;
Não deixe crianças desacompanhadas ou que estiver em companhia de pessoas estranhas saírem do condomínio;
Leve todos os problemas atinentes ao serviço ao morador responsável pela área ou ao síndico.
Cuidados na portaria:
A portaria deverá estar sempre fechada, e localizada dentro dos limites do condomínio, não devendo avançar em área externa à grade ou muro de proteção;
Permaneça sempre em seu posto de trabalho, evitando deslocar-se para prestar serviços particulares a condôminos, mesmo que seja na área do condomínio;
Nunca abandone seu posto de trabalho para atender estranhos no portão ou através das grades, dando condições para ser imobilizado por arma de fogo;
Não permita que pessoas estranhas adentrem ao portão para conversar com o porteiro ou outro funcionário pela janela de sua guarita, mesmo que seja para completar a identificação ou motivo de visita;
Durante a noite, mantenha o interior da portaria com pouca luz. O exterior deve estar bem iluminado;
Tenha sempre à mão a lista de telefones úteis.
Se houver sistema de CFTV em seu prédio, é importante dar atenção aos monitores, porém não se distraia a ponto de prejudicar o trabalho;
Não assista TV na portaria durante o serviço, assim como evite uso de rádio em volume alto;
Domine o manejo dos equipamentos que estão sob sua responsabilidade.
Modo de Agir dos Ladrões:
Os infratores da lei atualmente têm utilizado os mais diversos ardis para entrar nos condomínios com a finalidade de cometerem algum tipo de delito contra seus moradores.
Os fatos mostram que em 90% das ocorrências de roubo em condomínios, os assaltantes entraram pela porta da frente do prédio, ou seja, de alguma forma burlaram ou violaram o sistema de segurança montado, ludibriando principalmente o porteiro de serviço.
Modus Operandi (forma de agir):
Saltando os muros e cercas do pátio em locais vulneráveis e fora da visibilidade do porteiro ou vigilantes;
Pulando os muros e cercas;
Como "passageiros" de veículos de entrega que entram na garagem;
Pelo portão de serviço travestido de prestadores de serviço da Telesp, Sabesp,
Comgás, Eletropaulo, eletricistas, encanadores, entregadores de pizza e encomendas, etc.;
Iludindo o porteiro de forma que este permita que o ladrão entre pelo portão principal ou mesmo pelo portão da garagem;
Passando-se por comprador de imóvel, ludibriando o porteiro, sob a alegação de ter que olhar, a fim de fazer uma avaliação;
Estando acompanhado de uma mulher bonita a fim de distrair a atenção do porteiro para persuadi-lo a abrir o portão;
Pela porta principal ou portão da garagem, acompanhando um morador que entra a pé ou dirigindo um veículo, ameaçado e subjugado pelo assaltante;
Tocando a buzina ou piscando os faróis do veículo defronte o portão da garagem para que o porteiro o abra inocentemente;
Pelo portão da garagem quando este permanece aberto durante a entrada ou saída de veículos;
Pelo uso de artimanha junto ao porteiro, dizendo a este que veio buscar uma TV, carro, sofá, etc., do morador, exibindo, até mesmo, bilhete e telefone do condômino para verificação;
Como morador do próprio condomínio (normalmente adolescente) ou mesmo como empregado;
Passando-se por amigo de moradores ou ainda dizendo-se vizinho a fim de acompanhar o condômino e enganar o porteiro;
Apresentando-se como entregador de cesta de café da manhã, flores, encomendas em geral, bem como entregador de jornais e revistas durante a noite;
Apresentando-se como Funcionários Públicos, querendo forçar a entrada no condomínio sem se identificar;
Por ação violenta de surpresa, com quadrilhas especializadas em tais delitos.
Situações que levantam suspeitas:
Verificaremos, a seguir, situações em que as pessoas podem estar em atitude suspeita e que demandam observação minuciosa por parte de todos os integrantes do condomínio:
Pessoas paradas estranhamente na rua, lendo jornal ou andando vagarosamente próximas ao condomínio, observando-o atentamente;
Indivíduos que permaneçam parados em ponto de ônibus, sem tomar nenhum deles;
Pessoas que demonstrem nervosismo sem motivo aparente;
Mendigos ou vendedores-ambulantes estranhos ao local;
Aparentes funcionários da Companhia Telefônica, de Água e Esgoto, de Energia Elétrica, de entrega de Gás, etc., que simulam consertos a serem executados;
Indivíduos fazendo aparentes consertos demorados em automóveis próximos à entrada do condomínio;
Pessoa que preste muita atenção ao condomínio, observando principalmente sua portaria ou garagem;
Pessoas que estejam de carro, motocicleta ou bicicleta, sempre com os mesmos ocupantes, que passem lentamente, por várias vezes, em frente do condomínio como se estivessem observando a rotina da portaria e da garagem. Nestes casos procure anotar os dados do veículo (placa, modelo, cor, etc.) e as características das pessoas (sexo, altura, cor, roupas, etc), transmitindo-os à polícia;
Indivíduos que demonstrem muito interesse pelo sistema de segurança do condomínio;
Pessoas andando juntas, vagarosamente, sem conversar;
Indivíduos com roupa de inverno (pesadas) em tempo quente;
Pessoas usando possíveis disfarces, tais como peruca, barba, bigode, óculos escuros em dia sem sol;
Técnicos não solicitados (telefone, eletricistas, gás, eletrodomésticos, serviços gerais, etc.) que insistam em entrar no condomínio ou que solicitem consertos nas residências;
Pessoas muito bem vestidas e extremamente simpáticas que se fazem passar por compradores de imóveis que, procurando ganhar a confiança dos porteiros, conseguem entrar nas dependências do condomínio, a fim de consumar seus delitos;
Vendedores, pedintes, pregadores religiosos que insistam em entrar no condomínio ou que solicitem a presença de moradores à portaria;
Pessoas que, durante a conversa, escondam as mãos em bolsos de blusas ou de jaquetas, onde possam estar escondendo armas.
Indivíduos que observam um veículo (quando estacionado) e/ou pareçam aguardar a chegada do dono para apanhá-lo;
Motoristas ou motoqueiros que se aproximem exageradamente de moradores quando estiverem adentrando ao condomínio;
Pessoas em grupo ou mesmo isoladas que procurem aproximação física de moradores nas proximidades do condomínio;
Veículos estacionados nas imediações do condomínio por muito tempo, com pessoas em seu interior, principalmente à noite;
Veículo estacionado nas proximidades do condomínio por mais de 24 horas, parecendo haver sido abandonado no local;
Telefonemas de pessoas estranhas que solicitam informações confidenciais e pessoais de moradores ou de funcionários do condomínio;
Desaparecimento de correspondências da caixa do correio do condomínio;
Pessoas que resistam quando lhes é solicitado algum documento de identidade na portaria do condomínio;
Indivíduos muito bem trajados, que se fazem passar por pessoas de classe social elevada, intitulando-se doutores ou mesmo autoridades, forçando sua entrada no condomínio, intimidando os porteiros;
Pessoas na rua simulando acidentes e que pedem socorro, solicitando, inclusive, para entrar no condomínio, a fim de ligar para os órgãos de emergência, o que pode ser uma armadilha ou cilada;
Entregadores de pizzas, flores, refeições, etc., e mesmo de encomendas.
São Paulo -
Vazamento ou infiltração é motivo de muita dor de cabeça, para o condomínioe os seus moradores. O caso
pode até virar uma novela – já que, dependendo do local do vazamento, há muitas
controvérsias sobre quem será o responsável pelo problema, arcando com os
custos para resolvê-lo.
“Os vazamentos e infiltrações danificam a estrutura da
edificação, aumentam os custos com o abastecimento de água e se não for sanado
no início pode trazer grandes prejuízos”, alerta Bárbara Silva Freitas,
responsável pela área financeira e administrativa da Primar Administradora de
Bens.
Umidade na parede, manchas escuras no teto do banheiro,
pintura descascada e mofo são alguns indícios de que algo não vai bem com o
encanamento e as tubulações. Assim que estes sinais forem detectados, é
necessário procurar um profissional capacitado a identificar a origem do
vazamento, e eliminá-lo.
“Quando o vazamento acomete apenas a unidade do morador,
ele deve responsabilizar-se pelos custos e pela solução do problema. É
recomendado agir rápido, para que outras unidades não sejam atingidas,
implicando em maiores prejuízos”, observa Bárbara Freitas.
Basicamente, há três motivos para o surgimento de
infiltrações: vazamentos; falhas na impermeabilização da laje; e o lençol
freático – caso que provoca a infiltração no poço do elevador. As empresas
especializadas possuem equipamentos que acusam o ruído (imperceptível a
audição) provocado pelo vazamento, e mostram o local exato da infiltração.
“Se o ponto estiver em alguma área comum, como na caixa
d’água, paredes externas, áreas de lazer, salão de festas e outros, o
condomínio é obrigado a assumir a responsabilidade com o reparo dos danos”,
ressalta Bárbara Freitas.
Ela recomenda que, ao perceber no apartamento alguma
infiltração originada em área comum, o morador deve relatar imediatamente ao
síndico, o qual, por sua vez, precisa tomar as medidas cabíveis para resolver a
questão.
A executiva ressalta que quando o problema originar na
unidade do vizinho, ele será o responsável pelos custos. No caso de imóvel
alugado, o proprietário deve arcar com as despesas quando a infiltração ocorrer
devido ao desgaste natural da estrutura. Porém, se o inquilino fizer alguma
reforma e acabar perfurando o encanamento, então ele terá que pagar o conserto.
“É bom lembrar que quando é necessário realizar obras de
urgência não é preciso à aprovação em assembleia. Se um morador providenciar o
reparo que é de encargo do condomínio, ele deve continuar pagando as taxas
normalmente, e a questão resolvida durante as reuniões condominiais. No caso de
o condomínio arcar com os danos causados em outras unidades, devido a uma
infiltração, o morador que pagar esse tipo de custo poderá cobrar o reembolso
posteriormente”, finaliza a executiva da Primar Administradora de Bens, Bárbara
Freitas.
A limpeza das caixas d’água de um condomínio é de responsabilidade do síndico e da administração do condomínio e devem ser feitas conforme as normas da Anvisa.
A limpeza tem que ser programada e feita semestralmente e a administradora precisa providenciar três orçamentos para a apreciação do síndico e ele deverá escolher a empresa que for melhor.
Como os condomínios possuem várias caixas e isso depende do tamanho do condomínio e da quantidade de prédios de certa forma facilita e muito porque enquanto uma caixa é limpa as outras garantem o consumo de água.
Normalmente a limpeza de cada caixa d’água demora em média uma hora.
Normalmente em caixas d’água de condomínios que são maiores do que cinco mil litros a limpeza é feita com hidrojateamento e em seguida coloca-se cloro em pastilha efervescente e estas pastilhas possuem a dosagem certa para cada tamanho de caixa e tratam a água por seis meses.
O novo Código de Processo Civil, que entrará em vigor em março do
próximo ano, traz em seu bojo diversas modificações que afetam a todos aqueles
que contendem em juízo, dentre as quais, vale destacar:
A busca pela Conciliação e Mediação, sendo o Judiciário obrigado a criar
centros para realização de audiências de conciliação. A contagem dos prazos será
feita apenas em dias úteis, e serão suspensos os prazos no fim de ano. Os
juízes terão que seguir a ordem cronológica dos processos. Os juízes e
tribunais serão obrigados a respeitar julgamentos do STF e STJ. Foi criado um
mecanismo que possibilita que seja dada a mesma decisão a milhares de ações
iguais, dando mais celeridade aos processos na primeira instância. Ações que
versem sobre guarda de filhos e divórcio terão uma tramitação especial, sempre
privilegiando a tentativa de acordo. O devedor poderá ter o nome negativado se
não cumprir decisão judicial. As partes poderão acordar a respeito dos atos e
procedimentos processuais, podendo alterar o tramite do processo, inclusive
contratualmente. Serão devidos honorários advocatícios também na fase de recursos,
e é criada tabela para causas contra o governo. A penhora de contas e
investimentos não poderá ser feita por liminar, e o confisco do faturamento da
empresa só será usado como último recurso. Tais regras afetam, como se disse, a
todos os setores. Algumas outras regras, porém dizem respeito mais
especificamente ao setor imobiliário. Dentre elas destacamos as seguintes:
a) A desconsideração da personalidade jurídica da
empresa, sobre o qual discorremos em artigo anterior.
b) A impenhorabilidade dos créditos oriundos de
alienação de unidades imobiliárias, sob o regime de incorporação imobiliária,
vinculados à execução da obra (art. 833, XII).
O inciso XII do art. 833, acima mencionado, preserva os recursos destinados à
execução da obra e entrega de unidades aos adquirentes adotando e reforçando o
regime de afetação patrimonial.
Por esse regime, a empresa incorporadora pode separar cada empreendimento de
seu patrimônio criando ao mesmo um patrimônio próprio (de afetação), de modo
que os recursos dele advindos sejam utilizados tão somente para pagamento das
despesas relativas àquela incorporação.
A regra do art. 833 não só reafirma o patrimônio de afetação, mas vai além, ao
tornar compulsória a impenhorabilidade dos recursos. Se antes a lei facultava a
criação do patrimônio de afetação, hoje torna impenhoráveis os recursos de toda
incorporação, alargando assim seu conceito.
c) Alterações na ação de prestação de contas (arts.
550 e seguintes), que passa a se chamar AÇÃO DE EXIGIR CONTAS, tendo sido
criados novos e mais prazos.
d) A adoção da quota condominial como título executivo
extrajudicial, também já tratado em artigo específico.
e) A citação postal de um morador de edifício será
considerada válida se entregue a funcionário deste.
Versa o art. 248: Deferida a citação pelo correio.
Parágrafo 4º. Nos condomínios edilícios ou loteamentos com controle de acesso,
será válida a entrega de mandado feita a funcionário da portaria responsável
pelo recebimento de correspondência, que, entretanto, poderá recusar o
recebimento, se declarar, por escrito, sob as penas da lei, que o destinatário
da correspondência está ausente.
No mesmo sentido, o parágrafo único do art. 252 considera válida a citação por
hora certa realizada na pessoa de funcionário da portaria responsável pelo
recebimento de correspondência.
Assim uma nova obrigação foi criada aos condomínios edilícios ou loteamentos,
qual seja a de receber e entregar mandados de citação em nome dos condôminos.
Desta forma entendemos que a fim de evitar maiores responsabilizações do
condomínio/loteamento a portaria deverá manter livro próprio para anotação de
eventuais mandados, recebidos com a data do recebimento e da entrega ao
destinatário que deverá passar recibo no mesmo. Tal regra poderá constar das
futuras convenções de condomínio.
Cada condomínio ou loteamento deverá orientar seus funcionários, lembrando que,
por tratar-se de ação judicial, a correspondência deve ser entregue ao
condômino de pronto afim de que o mesmo tenha seu prazo para resposta atendido.
f) A segregação patrimonial do direito de
superfície será mais detidamente analisada em futuro artigo. Esta separação patrimonial
é tratada e efetivada no art. 791 do novo CPC demarcando os limites de
responsabilidade do dono do terreno e do dono da construção ou plantação.
g) A usucapião extraordinário processado perante o
registro de imóveis. O artigo 1071 instituí mudança na Lei nº 6.015/73
(Registros Públicos), criando seu art. 216, onde se admite o reconhecimento
extrajudicial de usucapião processado perante cartório de registro de imóveis
da situação do imóvel usucapiendo, requerido pelo interessado representado por advogado
e instruído com os documentos que elenca. Desta forma cria-se uma nova
atribuição para os oficiais dos registros de imóveis.
h) As dívidas de condomínio recairão sobre o preço
no caso de arrematação ou adjudicação. De acordo com o parágrafo 1º do art. 908
nos casos de arrematação ou de adjudicação, os créditos que recaem sobre o bem
se sub-rogam sobre o respectivo preço, ou seja, a responsabilidade sobre
dívidas de condomínios é do devedor e não do arrematante o que expande o
disposto no Código Tributário Nacional (parag. único do art.130) e proporciona
maior segurança jurídica ao arrematante.
Por fim, vale destacar que o novo CPC revoga o anterior de 1973(Código Buzaid)
e desta forma todas suas disposições se aplicarão aos processos em curso o que,
aliás, esta expressamente previsto em seu art.14.
Autor: Eduardo Cinelli é advogado e coordenador adjunto do NEL (Núcleo
Estratégico Legislativo do Secovi-SP) (cinelli@cinelliadvocacia.com)
PELA
PRIMEIRA VEZ EM 18 MESES, O SISTEMA NÃO DEPENDE MAIS DO VOLUME MORTO, A
SITUAÇÃO, CONTUDO, É MUITO DELICADA. O AUMENTO DE CHUVAS POR SI SÓ NÃO É UMA
GARANTIA DE QUE O SISTEMA ENCHERÁ.
A
NORMALIZAÇÃO DOS TRABALHOS DO SANTO, CONTUDO, NÃO É A ESPERADA GARANTIA DE UMA
VOLTA À NORMALIDADE. ISSO PORQUE, A SABESP TEM
RETIRADO MUITO MENOS ÁGUA DO SISTEMA – O QUE, AO LADO DA REDUÇÃO DE PRESSÃO, É
APONTADO COMO UM DOS MOTIVOS DA FALTA D’ÁGUA QUE TEM IMPACTADO A VIDA DE MILHARES DE PESSOAS E TAMBÉM DA RECUPERAÇÃO DE PARTE DO VOLUME DE
ÁGUA VISTA AGORA. ANTES DA CRISE, ERAM USADOS ENTRE 33 E 36 M³/S, HOJE SE USA
CERCA DE 15 M³/S.
COMO ECONOMIZAR EM SEU CONDOMÍNIO:
Para incentivar
a economia de água, condomínios de prédios em Guarulhos, na Grande São Paulo, adotaram
medidas de conscientização entre os moradores. Ações como alertas sobre
racionamento contribuíram para que apartamentos recebessem descontos na conta
de água.
Sob
racionamento da prefeitura, um condomínio no bairro Macedo criou um sistema
para alertar os moradores sobre a necessidade da economia de água. Todos os
duas, o zelador Isaac Moreira coloca papéis coloridos na entrada dos blocos. “A
gente coloca o papel azul quando tem água da rua e o vermelho quando não tem.
Os moradores já estão cientes disso”, conta Moreira. A ideia contribuiu para
que 80% dos apartamentos conseguissem descontos na conta de água.
Na mesma rua,
outro prédio adotou um rodízio por conta própria. São seis prédios, o que
totaliza 500 apartamentos, com relógios individuais. A cada dia da semana o
registro de uma torre é fechado das 9h às 18h. “Na sexta-feira eu me programo.
Levanto cedo, deixo tudo arrumadinho, toma um banho, aguinha dos gatos, louça
limpa, um almoço pronto, um lanche. Nada assim com muito sacrifício”, explica a
professora Vera Lúcia de Lucca.
Nas áreas
comuns do edifício é proibido usar água para a limpeza e as plantas são regadas
a cada três dias. Todas as medidas foram decididas em assembleia e a maioria
dos moradores concordou com o rodício. “A economia, num primeiro momento, é de
10% de água. Ainda é pequena. Mas mais do que isso, a gente está tentando
conscientizar os moradores sobre a necessidade de tomar atitudes”, avalia o
jornalista Ernesto Zanon.
Zelar pelo bem estar do local de trabalho é uma das atividades dos funcionários. Dentro de um condomínio os profissionais são responsáveis pela organização, ordem, limpeza e segurança do local de trabalho. São os representantes dos moradores para cuidar das áreas comuns do condomínio. Os funcionários devem ter bastante dedicação, agindo com responsabilidade e compreendendo que o bom funcionamento, a saúde e segurança dos moradores depende deles.
Como todas as profissões, os funcionários do condomínio devem seguir um padrão postural. Ter um bom comportamento é essencial para que ele seja bem sucedido em sua carreira. Concentrar-se no que está fazendo, anotar sempre os recados, cumprimentar diariamente os moradores, não falar da vida alheia, manter os objetos de trabalho sempre em ordem, são fatores que, entre outros, são imprescindíveis para tornar o funcionário exemplar.
Manter uma aparência saudável também é muito importante. Ter as unhas sempre limpas, o cabelo penteado, uniformes limpos e bem passados, calçados limpos e engraxados, fazer uma boa higiene bucal, entre outros.
Outra procedimento interessante é fazer um quadro de tarefas para os funcionários. Além de ser primordial na organização, auxilia nas atividades, definindo o tipo de funcionário, horário, dia da semana e tarefa, lembrando-os dos afazeres. Esse quadro deve ser fixado em área comum a todos, como local de refeições ou banheiros.
Funcionários e suas tarefas
1) Zelador O zelador possui tarefas praticamente domésticas. É o responsável pelo dia a dia do condomínio, assim deverá ter orientações sobre prevenção e combate a incêndios, manutenção hidráulica e elétrica, cuidados com a piscina, procedimentos de segurança, técnicas de segurança, relacionamento entre funcionários e síndico.
A ele compete:
- Ter em mãos uma lista de telefones ou endereços úteis. Todos os tipos de telefones de emergência, assim como de assistência técnica para reparos em equipamentos do condomínio, ou de condôminos; - Fazer pequenos reparos de problemas domésticos das áreas comuns do condomínio. Trocar lâmpadas, chuveiros, ligar e desligar a bomba d'água da piscina, entre outros; - Saber quando e como tomar as providências. Saber a hora certa e para quem ligar, em casos de emergência, como falta de energia elétrica, vazamento de gás, incêndios, entre outros; - Ter uma autorização do síndico para corrigir condôminos por mal comportamento e ter poder de compras de equipamentos que estão faltando; - Segurar e entregar correspondências ou mercadorias; - Estar atento às mudanças de rotina do condomínio. Os condôminos devem ser avisados de qualquer imprevisto, como falta de luz programada, dedetização, entre outros; - Anotações e controle de aluguéis. Do salão de festa, área de ginástica, quadras e piscina; - Deverá controlar os dias de mudanças. Dos moradores que entram e saem do condomínio. O uso do elevador depende do controle do zelador para esses casos; - Deverá ter controle das chaves. Controle das chaves de locais de uso comum e que são usadas pelos condôminos; - A manutenção de equipamentos e objetos do condomínio; - Controle das chaves dos moradores, deixadas na portaria; - Controle da utilização de carrinhos de transporte de cargas; - Cuidados com os Jardins.
2) Porteiro
Cabe ao porteiro as funções:
- Receber e encaminhar visitas; - Receber e encaminhar mercadorias; - Receber correspondências; - Utilizar a lista de telefones úteis; - Guardar as chaves dos apartamentos; - Verificar a entrada de automóveis não pertencentes ao condomínio; - Nunca deixar a portaria sem um substituto autorizado pelo zelador ou síndico; - Não abrir os portões nem permanecer do lado de fora do condomínio; - Preencher relatório diário de ocorrências; - Atender interfones e telefones.
3) Encarregado de Limpeza e Conservação
Compete ao encarregado da limpeza:
- Limpar todas as áreas comuns; - Obedecer ao cronograma diário; - Obedecer às regras de conduta; - Usar galochas, obedecer as instruções contidas nos rótulos de produtos de limpeza, certificar-se que os aparelhos domésticos estão desligados antes de limpá-los, utilizar aventais, utilizar luvas de borracha. Considerações gerais
Os funcionários do condomínio devem ser treinados antes de começarem a executar as tarefas. Reuniões para ouvi-los periodicamente são fundamentais. Compreender o que os funcionários precisam para trabalhar motivados é muito importante, pois causa neles a vontade de se dedicar ao que fazem com todo o carinho e anseio de ver o crescimento de sua empresa. A divisão de tarefas deve ser seguida à risca, facilitando o serviço de cada um. A higienização correta dos ambientes comuns, com produtos adequados, é também muito importante. Assim como o uso correto dos equipamentos necessários, tanto de segurança quanto de bem comum.
