O Condomínio de um
edifício funciona como uma pequena cidade. Vistorias de controle têm que ser
realizadas sistematicamente nas dependências do prédio. O que varia são as frequências
das inspeções. Determinados itens devem ser verificados diariamente, outros,
semanalmente, ou ainda, mês a mês ou anualmente.
Neste aspecto, deve
o síndico realizar um controle mediante delegação concedida ao porteiro chefe
ou ao zelador.
Isto significa que
o síndico, como responsável pelo bom estado das partes comuns do condomínio,
necessita estar permanentemente informado sobre qualquer eventualidade no
prédio para que possa agir imediatamente.
Ele deve preservar
a funcionalidade do condomínio, seja no aspecto econômico de conforto e,
principalmente, no resguardo da segurança dos moradores e dos funcionários.
Estão listados abaixo
alguns dos principais pontos a serem observados nas inspeções periódicas, sendo
certo que outros itens mais poderão ser incluídos como objetos destas
vistorias:
PORTARIA: VERIFICAÇÕES DIÁRIAS
1) Anotações no livro
de registro das observações dos moradores, ou solicitações feitas pelos mesmos
diretamente aos funcionários.
2) Funcionamento dos
interruptores de luz e acionamento dos portões automáticos;
3) Funcionamento da
sinaleira da garagem;
4) Interfones e
sistema de monitoramento de câmeras ou alarmes;
5) Contas a pagar e
comunicados enviados pela Administradora do Condomínio;
6) Presença dos
funcionários e solicitações feitas pelos mesmos;
7) Iluminação, limpeza
e organização da portaria, além das portas dos elevadores e dos gradis do
prédio;
8) Manutenção e
limpeza dos jardins;
9) Visualização da
fachada do prédio para detectar quaisquer elementos que possam se desprender da
mesma ou de qualquer janela ou varanda.
10) Verificação de
roupas ou objetos que eventualmente estejam pendurados nas janelas ou varandas.
11) Situação do quadro
de avisos obrigatórios na portaria e disponibilidade dos documentos dos
empregados e do Condomínio.
VERIFICAÇÃO
SEMANAL:
GARAGENS
1) Verificar se os
automóveis estacionados pertencem realmente aos moradores que tem direito a
vaga bem como se estão visíveis os cartões ou adesivos de parqueamento
(diariamente).
2) Inspeção visual dos
encanamentos aéreos que passam pelas garagens, se estes apresentam pontos de
vazamento ou danos, assim como observar as paredes da garagem para detectar
quaisquer pontos de umidade (semanalmente).
3) Vistoria semanal
dos extintores de incêndio presentes na garagem, vez que existe a possibilidade
do acionamento acidental ou proposital destes componentes.
4) Bombas d’água –
Verificar semanalmente se apresentam barulhos ou estão disparando , o que pode
significar perda de água em algum ponto do prédio.
5) Caixas de gordura –
limpeza semanal das mesmas.
6) Cisternas –
diariamente verificar se a mesma está bem vedada.
7) Reservatórios do
lixo e contêineres – avaliar a limpeza dos mesmos. Não permitir que os
contêineres permaneçam cheios e fora do compartimento de depósito de lixo
(exame diário). Verificar se há infestação de insetos nestes depósitos. Na
medida do possível realizar a separação para reciclagem do lixo.
8) Inspecionar
semanalmente os compartimentos dos medidores de gás, água e luz, situados na
garagem ou na portaria, a fim de verificar qualquer anomalia.
PLAYGROUND
1) Caso haja área de
recreação infantil, importante que sejam os brinquedos inspecionados
diariamente para os fins da segurança das crianças. Assim como devem ser
observados os componentes de borracha fixados no solo para o amortecimento das
quedas. Todos os brinquedos devem ser adquiridos com o selo de aprovação da
ABNT.
ANDARES
1) Importante que o
zelador percorra diariamente os corredores ou áreas comuns de todos os andares
a fim de constatar se existem pontos danificados ou sujos, analisando
detidamente a limpeza destas áreas e se as luzes e os sensores de presença
estão ativos. Importante checar se as portas dos elevadores estão funcionando
corretamente, não podendo ocorrer desníveis nas paradas.
2) Sempre atender às
exigências de segurança recomendadas pela empresa de conservação ou manutenção
dos elevadores, não adiando a troca de peças defeituosas. Executar
imediatamente as determinações apontadas no RIA ( Relatório de Inspeção Anual
dos Elevadores).
3) Entre um andar e
outro analisar a condição de limpeza das escadas, bem como os sensores de
presença e funcionamento das lâmpadas.
4) Mensalmente testar
as luzes de emergência dos andares (corredores e escadas) para apurar possível
descarregamento das baterias. Caso haja problemas com as luzes de emergência estas
terão que ser enviadas imediatamente para o reparo.
5) Diariamente testar
a abertura e fechamento das portas corta-fogo dos andares, assim como evitar
que escadas estejam obstruídas por pertences dos moradores ou do próprio
condomínio.
6) Observar os extintores
de incêndio e as mangueiras dos andares para apurar se não houve
despressurização destes extintores ou furos nas mangueiras (semanalmente).
7) Apurar nas áreas
comuns dos andares e escadas se há pontos de infiltração ou vazamento
aparentes. Fissuras, trincas, rachaduras ou pontos descascados podem sinalizar
situações mais graves. Devem ser imediatamente relatadas ao síndico. (inspeção
semanal).
PARTE SUPERIOR DO
PRÉDIO
1) Analisar as
condições da sala de máquinas dos elevadores (esta pode estar localizada no
subsolo do prédio). Não deve haver qualquer ponto de infiltração, ou mesmo
presença ou circulação de pessoas nesta área. Somente o zelador e os técnicos
da empresa de elevadores devem ter este acesso. Qualquer irregularidade
constatada deve ser imediatamente comunicada à empresa de manutenção dos
elevadores. O zelador não deverá, sob hipótese alguma, tentar fazer qualquer
reparo nesta área, pois os técnicos da firma de manutenção são os únicos
profissionais para o serviço.
2) Caixa d’água –
Proceder a uma verificação das condições de vedação (tampo) destas caixas, para
detectar qualquer ponto de perda de água, assim como atentar para as conexões e
o sistema automático da entrada de água. Nunca lançar produtos químicos de
lavagem por conta própria nestas caixas. Somente empresa especializada deverá
promover a lavagem destas a cada 6 meses. Não permitir que pessoas tenham
acesso a estas caixas de água.
3) Máquinas exaustores- Atentar para qualquer anomalia no funcionamento das mesmas.
4) Lajes e telhados-
Observar as condições de impermeabilização dos mesmos, se por acaso existem
telhas soltas ou formação de poças de água, pois esta deve fluir naturalmente
pelos tubos de escoamento de águas pluviais. Verificar atentamente se o
conjunto de barriletes está em bom estado, assim como verificar se os registros
de fechamento estão em ordem.
5)
A condição de funcionamento do para-raios, atentando para as instruções
da ABNT – NBR 5419, que determina que este equipamento passe por uma inspeção
visual a cada ano e, uma completa, realizada por empresa especializada, a cada
05 anos, ou imediatamente, quando for constatado que o sistema foi atingido por
uma descarga atmosférica.
